2012年房估師考試經(jīng)營與管理備考資料27

　　2.1 房地產市場概述

　　作為房地產開發(fā)商、投資者或為其提供顧問服務的專業(yè)人員，要想準確地分析房地產市場的現(xiàn)狀，把握房地產市場的未來發(fā)展趨勢及其對房地產投資的影響，有必要了解房地產市場的基本概念。

　　2.1.1 房地產市場的概念

　　房地產市場的定義：

　　房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊�以及一切交易途徑和形式。房地產經(jīng)濟學中對房地產市場的定義，則是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。

　　與一般市場相同，房地產市場也是由參與房地產交換的當事者、房地產商品、房地產交易需求、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產市場運行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產市場的發(fā)展與未來趨勢。

　　2.1.2 房地產市場的運行環(huán)境

　　在整個市場經(jīng)濟體系中，房地產市場并不是孤立存在的，它時刻受到社會經(jīng)濟體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產生反作用。按照這些影響因素的性質，我們將其分為八類，包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

　　(1)社會環(huán)境，是指一定時期和一定范圍內人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結構，家庭的數(shù)量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等。

　　(2)政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。

　　(3)經(jīng)濟環(huán)境，是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內，存在于房地產業(yè)之外，而又對房地產市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　(4)金融環(huán)境，是指房地產業(yè)所處的金融體系和支持房地產業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務、金融支持的力度和狀況等。

　　(5)房地產法律制度環(huán)境，是指與房地產業(yè)有關的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關政策等。

　　(6)技術環(huán)境，是指一個國家或地區(qū)的技術水平、技術政策、新產品開發(fā)能力以及技術發(fā)展動向等。

　　(7)資源環(huán)境，指影響房地產市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　　(8)國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。

　　2.1.3 房地產市場的影響因素

　　2.1.3.1 影響房地產市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素

　　房地產市場發(fā)展與社會經(jīng)濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素;經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;政策因素，包括房地產供給政策、住房分配和消費政策、房地產金融政策、房地戶產權與交易政策、房地產價格政策。

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