2012年房估師考試經營與管理備考資料16

　　1.3.4.2 房地產投資之弊

　　房地產投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點。這些缺點突出表現 在：

　　(1)變現性差。房地產被認為是一種非流動性資產，由于把握房地產的質量 和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損 地轉換為現金。房地產的變現性差往往會使房地產投資者因為無力及時償還債務 而破產。

　　(2)投資數額巨大。不論是開發投資還是置業投資，所需的資金常常涉及到 幾百萬、幾千萬甚至數十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經濟出現短期危機時，投資者的凈資產迅速減少。

　　(3)投資回收周期較長。除了房地產開發投資隨著開發過程的結束在三至五 年就能收回投資外，置業投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更 長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風險，對投資者資金實力的要求很高。

　　(4)需要專門的知識和經驗。由于房地產開發涉及的程序和領域相當復雜， 直接參與房地產開發投資就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與 房地產開發投資的人員的數量。置業投資者要想達到預期的投資目標，同樣也對 其專業知識和經驗有較高的要求。

　　此外應該指出的是，本節介紹的房地產投資的形式與優缺點主要是針對直接 投資而言的。對于小額投資者來說，他們實際上可以通過購買房地產公司發行的 股票、房地產投資信托公司的債券等間接地進行房地產投資。

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