2012年房估師考試理論與實務備考資料20
來源：考試吧發(fā)布時間：2012-05-30
第六章 市場法及其運用
本章介紹房地產(chǎn)估價三大基本方法之一的市場法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容。
市場法概論
一、市場法的含義
市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。
上述選取的符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，通常稱為可比實例，也稱為可比房地產(chǎn)(comparable propefty)，是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常市場價格或者可以修正為正常成交價格的類似房地產(chǎn)。
市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把市場法測算出的價值簡稱為比準價格。
由于市場法是利用實際發(fā)生、已被市場“檢驗”的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值，按理說，它是一種最直接、最有說服力的估價方法，其測算結(jié)果最容易被人們理解、認可或接受。
二、市場法的理論依據(jù)
市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。該原理已在本書第五章第六節(jié)“替代原則”中作了論述。
正是因為在房地產(chǎn)價格形成中有替代原理的作用-“同一種商品在同一個市場上有相同的市場價格”，所以估價對象的未知價格(價值)可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。當然也應注意到，在具體的一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關系，有特殊的動機或偏好，對交易對象或市場行情缺乏了解，導致成交價格可能會偏離正常市場價格。但是只要搜集了較多的交易實例，對其成交價格進行適當?shù)奶幚砗笏玫降慕Y(jié)果，可以作為正常市場價格的最佳參照值。
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