2012年房估師考試理論與實務備考資料10

　　成本法及其運用

　　第五節 建筑物折舊的求取

　　分解法

　　分解法(breakdown method)是先把建筑物折舊分成它的各個組成部分，然后分別測算出各個組成部分，再把測算出的各個組成部分相加來求取建筑物折舊的方法。分解法是求取建筑物折舊的最詳細、最復雜的一種方法，

　　分解法認為，建筑物折舊首先可分成物質折舊、功能折舊和外部折舊三大組成部分，而物質折舊、功能折舊和外部折舊又可分成若干個組成部分，并應根據其各自的特點分別采用適當的方法來求取。

　　分解法求取建筑物折舊的步驟是：①求取物質折舊。這是先把物質折舊分解為各個項目，然后分別采用適當的方法求取其折舊后相加。②求取功能折舊。這是先把功能折舊分解為各個項目，然后分別采用適當的方法求取其折舊后相加。③求取外部折舊。這是先把外部折舊分為不同情況，然后分別采用適當的方法求取其折舊后相加。④求取建筑物的折舊總額。這是把上述求取的物質折舊、功能折舊和外部折舊相加得到建筑物的折舊總額。

　　物質折舊的求取方法

　　物質折舊的求取過程和方法如下：

　　(1)將物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目兩類。修復是指恢復到新的或者相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預計采用最合理的修復方案予以修復的必要費用(包括正常的成本、費用、稅金和利潤等，以下簡稱修復費用)小于或者等于修復所能帶來的房地產價值增值額的，是可修復的，即：

　　修復的必要費用≤修復后的房地產價值-修復前的房地產價值

　　反之，是不可修復的。

　　(2)對于可修復項目，估算在估價時點的修復費用作為折舊額。

　　(3)對于不可修復項目，根據其在估價時點的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經濟壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于或者長于整體建筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經濟壽命期間是不需要更換的。在實際中，短壽命項目與長壽命項目的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經濟壽命的基礎上作出的，例如，基礎、墻體、屋頂、門窗、管網、電梯、空調、衛生設備、裝飾裝修等的壽命是不同的。

　　短壽命項目分別根據各自的重新購建價格(通常為市場價格、運輸費用、安裝費用等之和)、年齡、壽命或剩余使用壽命，利用年限法計算其折舊額。

　　長壽命項目是合在一起，根據建筑物重新購建價格減去可修復項目的修復費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命，利用年限法計算其折舊額。

　　(4)把可修復項目的修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為物質折舊額。

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