2012年房估師考試理論與實務備考資料5

　　長期趨勢法及其運用

　　本章介紹長期趨勢法的含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟、幾種主要長期趨勢法的內容以及長期趨勢法的主要作用。

　　第一節 長期趨勢法概述

　　一、長期趨勢法的含義

　　長期趨勢法是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產未來價格的方法。簡要地說，預測就是由已知推測未知，由過去和現在推測未來。

　　二、長期趨勢法的理論依據

　　房地產價格通常波動，在短期內難以看出其變動規律和發展趨勢，但從長期來看，會呈現出一定的變動規律和發展趨勢。因此，當需要評估(通常是預測)某宗(或某類)房地產的價格時，可以搜集該宗(或該類)房地產過去至現在較長一段時期的歷史價格資料，并按照時間的先后順序將這些歷史價格編排成時間序列，從而找出該宗(或該類)房地產的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延或類推，這樣就可以作出對該宗(或該類)房地產的價格在估價時點(通常為未來)比較肯定的推測和科學的判斷，即評估(預測)出了該宗(或該類)房地產的價格。

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