2012年房估師考試理論與實務備考資料1

　　假設開發法及其運用

　　本章介紹假設開發法的含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容。

　　第一節 假設開發法概述

　　一、假設開發法的含義

　　假設開發法也稱為剩余法、預期開發法、開發法、是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得的利潤，然后將估價對象開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　假設開發法的本質與收益法相同，是以房地產的預期未來收益(具體為預測的開發完成后的價值減去預測的后續開發建設的必要支出及應得利潤后的余額)為導向來求取房地產的價值。

　　假設開發法是一種科學、實用的估價方法，在中國現階段房地產開發建設活動較活躍的情況下，得到了廣泛應用。

　　二、假設開發法的理論依據

　　假設開發法的理論依據與收益法相同，是預期原理。其基本思想用這樣一個例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個典型的房地產開發商，在公平競爭、土地由最高出價者獲得的土地市場上取得一塊房地產開發用地，是如何思考該地塊的價格或者確定其出價的。具體如下：

　　假如有一塊房地產開發用地要出讓或轉讓，同時有許多房地產開發商想得到它。我作為其中的一個房地產開發商，將愿意出價多少?首先，我要較全面深入地調查、分析該塊土地的內外部狀況和當地的房地產開市場狀況，包括該塊土地的位置、空間范圍、面積(包括規劃總用地面積、建設用地面積和代征地面積)、性質、地勢、土壤、地基、土地條件、交通、周圍環境和景觀、規劃條件(如用途、容積率、建筑高度、綠地率等)。

　　其次，我要根據上面調查、分析得到的該塊土地的內外部狀況和當地的房地產市場狀況，研究、判斷該塊土地在規劃允許的范圍內最適宜做何種用途、建筑規模多大、什么檔次。例如，是建住宅，還是建寫字樓或商場、酒店等;如果建住宅，是建普通住宅，還是建高檔公寓或別墅等。

　　接下來，我要預測在未來適當的時機預售或銷售開發完成后的房地產，價格將是多少;在取得該塊土地時作為買方需要繳納的契稅等“取得稅費”將是多少;為了開發建設和出售該房地產，支出將是多少，包括開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息(我投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。這是基于機會成本的考慮);在出售開發完成后的房地產時作為賣方需要繳納的營業稅等“銷售稅費”將是多少。此外，我還不能忘了要獲取開發利潤。但我期望利用這塊土地獲取的開發利潤不能過高，否則我的出價就會較低，從而在取得這塊土地的競爭中我將得不到它。而我期望利用這塊土地獲取的開發利潤也不能過低，例如，不能低于類似房地產開發活動的正常利潤，或者不能低于將此資金、時間和精力投到其他方面所能獲得的利潤，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面(這也是基于機會成本的考慮)。

　　在做出了上述預測后，我便知道了自己愿意為該塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問，它等于預測的該塊土地開發完成后的價格，減去預測的在未來開發經營過程中必須付出的各項成本、費用、稅金以及應當獲得的開發利潤后的余額。

　　由上可以看出，假設開發法在表現形式上是評估新開發的房地產(如新建商品房)價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值;而在假設開發法中，開發完成后的房地產價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。

　　假設開發法更深層的理論依據類似于地租原理(可詳見本書第十一章第一節“地租理論及測算”)，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法測算的通常是一次性的價格剩余。

　　三、假設開發法的其他用途

　　假設開發法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一。假設開發法用于房地產估價與用于房地產開發項目投資分析的不同之處是;在選取有關參數、系數和測算有關數值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，而投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。

　　房地產開發項目投資分析的目的，是為了給房地產投資者的投資決策提供參考依據。假設開發法具體可為房地產投資者提供下列3種數值：

　　(1)測算待開發房地產的最高價格。如果房地產投資者有興趣取得某一待開發房地產，他必須事先測算出自己能夠接受的最高價格，他的實際購置價格應低于或等于此價格，否則就不值得取得該待開發房地產。

　　(2)測算房地產開發項目的預期利潤。在測算房地產開發項目的預期利潤時是假定待開發房地產已經按照某個價格購置，即待開發房地產的取得成本被視為已知。預計可取得的總收入減去待開發房地產的取得成本以及開發成本等費稅后的余額，為該房地產開發項目所能產生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產投資者期望的利潤或利潤率，則認為該房地產開發項目可行;否則，應推遲開發建設，甚至取消投資。

　　(3)測算房地產開發中可能出現的最高費用。在確定最高費用時，待開發房地產的取得成本也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發利潤保持在一個合理的范圍內，同時使整個開發成本等費稅在開發過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發過程中出現費用失控。

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