2012年房估師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)（14）
來(lái)源：考試吧發(fā)布時(shí)間：2012-05-30
工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
1、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。①涉及的行業(yè)多;②非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)相差大;③要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià);④受腐蝕的可能性大。
2、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)常采用的方法。市場(chǎng)比較法(適用于標(biāo)準(zhǔn)廠房)、收益法(撥離房地產(chǎn)收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價(jià)和設(shè)備基礎(chǔ)，要分別估算，扣除設(shè)備基礎(chǔ)價(jià)值)。
由于工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，所以估價(jià)時(shí)多采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價(jià)格表。非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要信息途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格計(jì)算;二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。
3、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。
4、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素：用地面積、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途(體現(xiàn)最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價(jià))。
特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)
即這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營(yíng)權(quán)，因此最理想的估價(jià)方法應(yīng)該是利潤(rùn)法。采用利潤(rùn)法估價(jià)，意味著在對(duì)該房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了專營(yíng)權(quán)的價(jià)值。如：加油站和停車場(chǎng)。應(yīng)撥離出特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的收益，即超額剩余價(jià)值。
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