2012年房估師《案例分析》考點輔導（7）

　　征地和房屋拆遷補償估價(法規第三章)

　　1、法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》以及當地制定的實施細則和其他有關規定。

　　2、征地和拆遷補償估價是政策性、群眾性很強的一項估價工作。法律對補償標準、補償范圍、補償方式等都作了詳細的規定，估價師在此類估價時，要牢牢掌握國家相關法律、法規和政策以及當地政府的有關規定，更要準確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質。

　　3、征地補償估價。①土地補償費(前三年平均產值的6-10倍);②征用耕地的安置補助費(4-6倍);③青苗補償費;④地上附著物補償費;⑤房屋拆遷補償費。

　　4、房屋拆遷補償估價。①補償對象。房屋所有人(被拆遷人);②補償方式。貨幣補償和產權調換;③補償標準。貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定;④估價時點。拆遷人取得房屋拆遷許可證之日。

　　5、幾種拆遷類型的處理方法。①在集體土地上進行開發建設的集體土地及地上房屋的估價，應先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。

　　②依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據該土地使用權剩余年限所對應的正常市場價格進行。

　　③依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價中不應包括出讓金部分，只含該宗地基礎設施配套建設費和土地開發以及其他費用。

　　④對取得所有權的房屋及構筑物，估價時應從占有、使用、收益、處分四個方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價時點的用途估價。

　　⑤拆除違章建筑和超過批準權限的臨時建筑，不予補償。拆除未超過批準權限的臨時建筑，應當給予適當補償。估價時應按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　　⑥對于一宗房地產拆遷補償估價，凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內外裝修、裝飾、設備及其附屬物等，都不可遺落。

　　6、幾中特殊產別房屋的估價。①代管房。估價時應將現狀拍照或攝影存檔，并辦理證據保全。

　　②軍產、港澳臺產、涉外產、宗教、寺廟、文物古跡等應將估價對象拍照或攝影存檔，并依照有關法律法規的規定辦理。

　　7、拆遷補償估時應注意的幾個問題。

　　①拆遷估價委托人必須合法(取得房屋拆遷許可證);②拆遷對象必須合法(應為拆遷許可證范圍內的土地和房屋);③拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：新建、擴建、改建房屋;改變房屋和土地用途;租賃房屋。④拆遷補償估價不應包括拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人應付的搬遷補助費、安置補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產停業綜合補助費。⑤估價目的：拆遷補償估價;⑥價值標準：公開市場價值標準。