2012年房估師考試理論與實務知識點3

　　第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義 熟悉

　　1．專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別

　　提供專業(yè)意見、具有公信力，實行有償服務、承擔相關法律責任的專業(yè)房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。

　　專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同（五大不同點）：由專業(yè)機構和人員完成；是一種專業(yè)意見；具有社會公信力；實行有償服務；承擔法律責任。

　　例題 某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（ 　）【2007年真題】

　　【答案】
　　【解析】必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，不是由專業(yè)機構完成，無公信力，不承擔法律責任。提示：參見教材P2．

　　與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（ �。�。【2007年真題】
　　A．是一種專業(yè)意見
　　B．估計價格或價值
　　C．實行有償服務
　　D．承擔法律責任
　　E．估價作業(yè)日期長

　　【答案】ACD
　　【解析】專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同。提示：參見教材P2．

　　2．房地產(chǎn)估價的概念

　　房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動。

　　估價的主體是估價師和估價機構

　　估價的客體是估價對象的價值

　　估價時間是估價時點

　　估價要根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法， 按照估價程序

　　估價中采取的手段（三手段）

　　價值分析手段，對影響估價的因素進行分析

　　價值測算手段，運用數(shù)學公式或模型計算對象價值

　　價值判斷手段，根據(jù)測算結果，對價值進行最終判定

　　估價的最終目的，對價值進行分析、測算、判斷，提供相關專業(yè)意見

　　3．估價與評估的異同

　　估價是指價值評估（范圍窄）

　　評估的范圍較廣，不僅包括價值評估，還包括房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估、房地產(chǎn)制度政策評估等（范圍廣）

　　房地產(chǎn)估價師以及估價機構除了進行價值評估外，還可以進行估價衍生業(yè)務和咨詢顧問業(yè)務。如價值分配業(yè)務、價值減損評估業(yè)務、相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務、房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務等。

　　例題 評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ �。�業(yè)務�！�2008年真題】
　　A．傳統(tǒng)評估業(yè)務
　　B．價值分配
　　C．相關經(jīng)濟損失評估
　　D．價值減損評估

　　【答案】C
　　【解析】房地產(chǎn)征用征收導致停業(yè)停產(chǎn)損失，并不直接導致房地產(chǎn)本身受損，而是屬于由于房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)順帶帶來的相關的經(jīng)濟損失。提示：參見教材P4．

　　4．國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂和定義

　　美國 Real Estate Appraisal

　　英聯(lián)邦國家 Property Valuation

　　日本和韓國 不動產(chǎn)鑒定評價

　　香港 物業(yè)估值或物業(yè)估價

　　臺灣 不動產(chǎn)估價