2012年房估師考試案例分析練習題77

    第13題

    試題解析：

    1.評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格；

    2.而實際發生的成本可能超過社會平均水平；

    3.估價時點與實際成本發生時點有差異，價格會有變化；

    第14題

    試題解析：

    1.“估價時間”用語錯誤，應為估價時點

    2.缺少估價原則

    3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義

    4.未分析租金水平的變化趨勢

    5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響

    6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響

    7.六層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數

    8.年運營費用中不應計算土地使用費

    9.未說明當地規定的管理費中是否包括水、點、氣、熱等費用

    10.保險計算基數錯，不應以年租金收入為技術，應以建筑物價值為基數計算

    11.資本化率取值未說明理由

    12.可獲收益年限錯，應為36年

    13.基準地價修正法中年期修正方法（公式）錯

    14.基準地價修正法中已經過年限錯，應為4年

    15.基準地價修正法無評估過程，土地價格的內涵未交代清楚

    16.未計算精裝修成本費用（建安費）

    17.建筑物折舊年限計算錯（應2/38）

    18.未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響

    19.成本法中未考慮相關銷售費用

    20.未說明估價結果的確定的理由

    第15題

    試題解析：

    1.KA計算錯，應為：

    1051/1048=100.3%

    2.比準價格A，房屋內裝修情況修正系數比反，應為：100/101：

    比準價格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100��

    ×100/100×100/99×100/99×101/101=6487（元/m2）

    3.比準價格C，容積率修正系數錯誤，應為：100/99：

    比準價格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326（元/m2）