2012年房估師考試案例分析練習(xí)題58
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/平方米建筑面積*月（該費(fèi)用不包括水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)），則年收益為：85元/平方米×月×12月=1020元/平方米。
（2）計(jì)算年出租費(fèi)用
維修費(fèi)：按年收益率3%計(jì)算，年維修費(fèi)=1020元/平方米×3%=30.6元/平方米
房產(chǎn)稅：建筑物購(gòu)建價(jià)格×70%×102%=65.1元/平方米
保險(xiǎn)費(fèi)：建筑物投保時(shí)的購(gòu)建價(jià)格×2.5%=19.4元/平方米
營(yíng)業(yè)稅金等：根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)合計(jì)取年租金收入的16.576%，為
1020元/平方米×16.576=169.1元/平方米
（3）估價(jià)年收益
1020-284=726元/平方米
（4）求取收益價(jià)格
剩余使用年限為34年，則收益價(jià)格單價(jià)
V= 7741港元/平方米
（港幣：人民幣=1：1.07）
故采用收益法估價(jià)商業(yè)城第三層3001——3009號(hào)商鋪的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為：
7235港元/平方米*547.15平方米=3958465港元，取整為396萬(wàn)港元。
七、估價(jià)結(jié)果確定
將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果采用算術(shù)平均法得出最終估價(jià)價(jià)值：
最終估價(jià)值=（399+396）/2=398萬(wàn)港元
綜上所述，××商業(yè)城三層3001——3009號(hào)商鋪于2002年6月20日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為港幣叁佰玖拾捌萬(wàn)元整。
附件（略）
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