2012年房估師考試案例分析練習題42

    四、估價目的　　為確定房地產轉讓價格提供參考依據而評估房地產市場價值。

    五、估價時點　　2006年10月10日

    六、價值定義　　本次估價結果為估價對象房地產在估價時點、完整權利狀態及滿足各項估價假設限制條件下的公開市場價值。其中土地使用權價格為出讓商業服務用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價值。

    七、估價依據（略）

    八、估價原則（略）

    九、估價方法　　根據本次估價的特定且的，估價人員嚴格遵循房地產估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地查勘和對鄰近地區的調查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場法、收益法作為本次估價方法，并對以上兩種方法測算的價格加以綜合，最終求取估價對象的總價格和單位價格。

    十、估價結果　　經過估價人員實地查勘、資料分析與計算論證，并結合××市房地產行情，確定估價對象在2006年10月10日、完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的房地產市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整；按建筑面積計，平均單價為6993元/㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

    十一、估價人員（略）

    十二、估價作業期　　2006年10月l0日至l0月15日

    十三、估價報告應用的有效期　　本估價報告自估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應用有效期，本公司不負任何責任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。

    十四、有關說明（略）

    ××××房地產估價技術報告

    一、估價對象房地產狀況分析（略）

    二、市場背景分析（略）

    三、最高最佳使用分析（略）

    四、估價方法選用（略）

    五、估價測算過程

    （一）市場法

    根據估價對象特點和估價人員搜集掌握的資料。分別測算1、2層商鋪的價格。

    1.測算1層商鋪價格

    估價人員在廣泛收集交易案例資料的基礎上，經過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象處予同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產正常交易案例作為可比實例，通過交易情況、交易日期和房地產狀況等修正調整后，得到可比實例在估價對象房地產狀況下的價格，對其進行進一步分析調整后，確定估價對象的比準價格。具體評估過程如下：

    （1）可比實例的選取。選取與估價對象房地產所處地區相近，結構及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實例