2012年房估師考試案例分析練習題25

    某大廈8套公寓房地產糾紛估價報告

    封面（略）

    目錄（略）

    致委托方函（略）

    估價師聲明（略）

    估價的假設和限制條件

    一、本報告所依據的與估價對象有關的法律文件來源。

    1.由委托方提供的資料

    鑒定委托書（原件）。

    2.由××物業管理公司提供的資料

    （1）國有土地使用證（復印件）；

    （2）關于××房地產開發有限公司申請預售“××大廈”的批復（復印件）；

    （3）××市商品房銷售許可證（復印件），

    （4）××區××路××號樓單元面積匯總表（復印件）；

    （5）××大廈××單元房屋預售合同、××單元租轉售合同、××單元商品房買賣合同、××單元商品房買賣合同（復印件）。

    本報告中所采用的由××物業管理公司提供的文件，我公司未向政府有關部門核實，其真實性由該公司負責。

    二、根據××物業管理公司的介紹及評估人員向××市房地產管理部門有關人員的咨詢和了解，1997年、1998年××市商住樓的租金水平和售價水平基本無重大變化，高檔外銷公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情況都比較平穩，因此此次評估的結果中，1998年6月18日與1997年4月25日的房地產價格相同，不做調整。

    三、根據××物業管理公司的介紹及其提供的《××區××路××號樓單元面積匯總表》，估價對象8套房屋的建筑面積、戶型、結構、裝修等情況一致。評估人員在現場勘察過程中，對其中五套房屋進行了入戶調查。此次評估假設這8套房屋在建筑面積、戶型、結構、裝修方面情況一致。

    四、××大廈的土地用途為商業、寫字樓、高級住宅，此次評估的估價對象為其公寓部分的8套住宅，因此，本報告的市場比較法中也同樣選取了比較實例中的公寓部分進行因素比較和系數修正。&考試大&

    五、在房地產的銷售和租賃過程中，不同樓層、戶型的房屋的價格有所不同。根據估價對象分布于不同樓層的特點，此次在評估過程中所選取的比較實例的價格為平均價，修正后的估價結果也為平均價，不再作樓層、朝向的價格調整。

    六、本報告中對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點估價對象的現狀而言，市場價格在具體實現過程中會受市場環境變化、處置費用、交易稅費等因素的影響，本報告的使用者在使用本報告的結果時應予充分考慮。

    七、本次評估的目的是為委托方對涉及上述估價對象的民事裁判提供價值參考依據，評估結果的價格定義是估價對象在不同估價時點的房地產市場價格。在評估過程中，評估人員并未考慮對估價對象進行強制處分和短時間變現的特殊性。

    八、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內容所導致的可能損失，本評估公司不承擔責任。

    九、本報告中數據全部采用電算化連續計算得出，由于在報告中計算的數據均按四舍五入保留兩位小數或取整數，因此，可能出現個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結果及最終評估結論的準確性。

    十、根據估價對象的實際情況，估價人員在測算1997年、1998年的房地產價格時采用了美元作為計算單位，測算2001年的價格時采用了人民幣作為計算單位