2012年房估師考試案例分析練習題20

    估價測算如下（節選）：

    （一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10%）元/㎡=13068000元

    （二）年運營費用

    1.年維修費用

    25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元

    2.年管理費用

    年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失

    =13068000×3%+500×50%=692040（元）

    3.年營業稅及附加=13068000元×5.55%=725274元

    4.年運營費用小計

    年運營費用=1000000元+692040元+725274元=2417314元

    （三）年凈收益年凈收益=（一）項-（二）項=13068000元-2417314元=10650686元

    （四）估價結果估價結果=10650686/5%[1-1/（1+5%）50]元=194438130元

    答案：

    （1）年有效毛收入計算錯誤，物業管理費不應計算。應為；

    22000㎡×50元/㎡×12×（1-10%）=11880000元

    （2）年管理費用計算錯誤，不應計人管理用房租金損失。應為：

    年管理費用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元

    （3）年房產稅、營業稅及附加應為：11880000×（12%+5.55%）=2084940元

    因此年運營費用應為三項之和：/考*試*大/

    年維修費用+年管理費用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元；

    年凈收益（年凈租金）=11880000-3441340=8438660元。

    （4）估價結果計算時收益年限取值錯誤，應取45年，即：

    估價結果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989335元=14999萬元