2012年房估師考試案例分析精講90

    第十節 企業各種經濟行為涉及的房地產估價

    一、企業各種經濟行為涉及的房地產估價的類型

    隨著社會主義市場經濟體制的確立和發展，企業行為主體的性

    質在逐漸變化，以適應經濟體制改革、建設市場經濟的需要。在公

    有制占主導地位的前提下，其他經濟成分有了較快的發展。各種經

    濟成分并存的局面已經形成。各種經濟成分之間的合資、參股、產

    權交易變動逐漸增多，企業的經濟行為日趨多樣化、復雜化。無論

    是企業間、行業間及不同所有制經濟主體間、或涉外經濟聯營合作

    以及債務處理、破產等，都涉及到房地產價值的確定。因此，房地

    產估價是企業各種經濟活動中不可缺少的一個環節。

    同時，企業投資結構的多元化也帶來了產權及收益的問題，加

    之投資、信貸、利稅政策的多次調整，使得企業資產產權歸屬出現

    了許多爭議和混亂。因此，產權明晰成為企業的各種經濟活動的前

    提。而作為企業資產中重要組成部分的房地產，在企業的經濟行為

    中也必須遵循這一前提。從這一前提出發，在這種目的下的房地產

    估價就可以分為房地產權屬發生轉移和房地產權屬不發生轉移兩種

    類型。

    ㈠ 房地產權屬發生轉移

    企業各種經濟活動中所涉及的房地產估價，大都涉及到房地產

    權屬的轉移。企業合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動，

    均涉及到房地產權屬向新設立公司轉移的行為；此外，企業的出售、

    兼并、破產清算，通常也伴隨房地產權屬的轉移。例如：某企業將

    其廠房設備及相應的土地使用權作價，作為該企業與其他企業或投

    資者合資、合作的條件，并在新設立的股份公司中占有相應的股份，

    則該企業的房地產權益實際上已經轉移到新設立的公司。按照公司

    法的有關規定，對作為出資的實物、工業產權、非專利技術或者土

    地使用權，必須進行評估作價。因此，類似這種經濟活動中的房地

    產估價就屬于權屬發生轉移這一類型。

    ㈡ 房地產權屬不發生轉移

    企業聯營中涉及的房地產估價，通常不伴隨著房地產權屬的轉

    移。例如：某國有輕工企業擬利用其閑置的部分廠房和場地使用權，

    與另一愿提供生產技術、設備和流動資金的企業組成聯營公司，共

    同生產市場急需的某一輕工產品，則該國有輕工企業的房地產權屬

    雖然沒有發生轉移，但為確定其在聯營公司中的利潤分配比例，同

    樣需要評估其投入的房地產價值。

    二、估價的假設前提

    在企業各種經濟活動中所涉及的房地產估價，不僅要結合企業

    經濟活動的特點來確定房地產權屬是否發生轉移，而且根據《規范》

    要求，還應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉

    換用途前提“進行估價。

    無論保持現狀還是轉換用途，其共同點都是要保證估價對象的

    最高最佳使用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價對象

    單獨使用時的最高最佳使用，在保持現狀前提下是考慮估價對象作

    為企業資產的一個組成部分的最高最佳使用。