2012年房估師考試案例分析精講44

    ⑥ 桑拿理療部：可同時容納40人，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按350元/人。日

    計，空置率取40%，1年按360個營業(yè)日計。

    40×350×360×（1-40%）×10-4=302.40（萬元/年）

    年收入合計：500.49萬元/年

    ⑵ 年費(fèi)用的測算

    ① 年維修費(fèi)：估價對象年維修費(fèi)取折舊費(fèi)的80%.

    估價對象俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為4200㎡，

    建造單價取900元/㎡，耐用年限為60年，殘值率為0%；網(wǎng)球室

    為1層全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600㎡，建造單價為800元/㎡，

    耐用年限為60年，殘值率為0%.

    （900×4200+800×4600）×（1-0%）/60×80%×10-4

    =9.95（萬元/年）

    ② 年管理費(fèi)：取年收入的4%.

    500.49×4%=20.02（萬元/年）

    ③ 年保險費(fèi)：取房屋造價的2‰。

    （900×4200+800×4600）×2‰×10-4=1.49（萬元/年）

    ④ 房產(chǎn)稅：依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，

    房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余額的1.2%計，房產(chǎn)余額是房產(chǎn)原值一次扣除一定

    比例（一般為30%）后的余額。

    （900×4200+800×4600）×（1-30%）×1.2%×10-4

    =6.27（萬元/年）

    ⑤ 營業(yè)稅及附加：按年收入的5.65%計。

    500.49×5.65%=28.28（萬元/年）

    ⑥ 經(jīng)營費(fèi)用：網(wǎng)球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、

    桑那理療部的經(jīng)營費(fèi)用（含裝修及設(shè)備設(shè)施更新改造費(fèi)用）分別為響

    應(yīng)年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%.

    65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+

    16.20×50%+302.40×50=249.62（萬元/年）

    則，年費(fèi)用合計為：

    9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62（萬元/年）

    ⑶ 資本化率的確定

    采用公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值

    安全利率：取目前國家一年期存款利率為2.25%；風(fēng)險調(diào)整值

    （0~9%）：取6%

    則，資本化率為2.25%+6%=8.25%

    ⑷ 尚可使用年限的確定

    委托人擁有估價對象房地產(chǎn)30年（1999年2月1日至2029

    年1月31日）的使用權(quán)，至估價時點(diǎn)已使用1.5年，故尚可使用年

    限為28.5年。

    ⑸ 估價對象房地產(chǎn)租賃權(quán)收益價格為