2012年房估師考試案例分析精講36

    案例2-2」分析

    報告格式符合評估要求，選用估價方法符合《規范》要求，技

    術思路清晰，語言表達簡潔明了。不足之處是：

    ⑴ 估價對象為一大型物業，評估報告未對物業的整體用途和

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    分層用途作詳細說明，使報告書的估價方法確定和技術參數的確定

    依據欠缺。

    ⑵ 估價前提中，并未說明委托人已按其提供的設計方案的要

    求完成施工，這就使報告書后續的物業狀況及裝修狀況、設備的描

    述缺乏依據。

    ⑶ 在運用收益法過程中，對租金年遞增率4%，報酬率9%

    的選取缺乏必要的說明。

    ⑷ 在運用成本法過程中，采用估價對象實際成本計算積算價

    格欠妥。

    ⑸ 成本法估價時扣除招租修正值是不合理的，是對不同估價

    方法所體現的價格形成過程理解不深造成的，收益法是根據未來收

    益確定價格，由于招租期導致的收益減少自然會對其收益價格產生

    影響，但與成本法估價卻沒有必然聯系。

    ⑹ 估價報告應用的有效期應是自估價報告完成之日起一年內

    有效，而不是自估價時點起一年內有效。

    第三節 屋租賃價格評估

    一、房屋租賃價格管理的法律規定

    ㈠ 房屋租賃價格應以合同形式載明

    《城市房地產管理法》第五十三條：“房屋租賃，出租人和承

    租人應當簽訂書面租賃合同，約定……租賃價格……“

    租賃合同是出租人與承租人簽訂的用于規范租賃行為的協議。

    在租賃合同中出租人與承租人之間所發生的民事關系主要是通過租

    賃合同確定的。租賃價格，即租金標準的確定是租賃合同的核心。

    租賃合同應當明確規定租金標準及支付方式。同時租金標準必須符

    合有關法律、法規的規定。出租人除收取租金外，不得收取其他費

    用。

    ㈡ 不同用途房屋租賃價格管理規定

    《城市房地產管理法》第五十四條：“住宅用房的租賃，應當

    執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策，租用房屋從

    事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。“

    本條規定了住宅用房和生產經營性用房的不同的租賃價格政策。

    對于租用房屋從事生產、經營活動的，由于其用途與住宅用房

    不同，因此，可以由租賃雙方協商議定租金標準和其他租賃條款。