2012年房估師考試案例分析精講31

    具體評估時，將待估宗地的實際情況與住宅用地地價因素修正說明表相比較，對照住宅用地地價因素修正系數表，綜合確定待估

    宗地各相關因素的修正系數表

    ⑽ 土地開發程度修正待估宗地土地開發程度“五通一平”（即通路、供水、排水、通

    電、通訊及場地平整）與基準地價設定土地開發程度“五通一平” （即通路、供水、排水、通電、通訊及場地平整）一致，故不需要修正。

    ⑾ 計算委估地塊地價××區卓刀泉南路12號基準地價系數修正法評估過程一覽表

    ㈡ 假設開發法

    根據委托人提供的資料，估價對象土地為待建設空地，根據最有效使用原則，該宗地可采用假設開發法評估。從發展的觀點看，

    土地之所以有價，完全在于其可以開發、利用、建房，并可從中獲取收益。為了獲得土地而支付的地價，顯然是在預計的不動產總價

    中扣除成本費用和社會平均預期收益后的“剩余價格”。即地價等于土地與建筑物出售價格減去建筑物本身的價格。因此，假設開發

    法是在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收

    等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

    ⑴ 預測樓價

    設定委估地塊上規劃興建建筑總面積69570㎡的住宅建筑物。

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    假設開發期為1年，房屋建成后即可售完。根據評估人員對該地區同類住宅小區售價的調查，估算委估地塊平均售價為2100元/㎡.

    則預測總樓價為：

    2100×69570/10000=14609.70（萬元）

    ⑵ 建安費用

    參考《××市造價管理站關于發布××地區建筑安裝工程二○

    ○三年二季度造價指數的通知》（×建價字[2002]31號），綜合現

    場實際情況，估算該項目建安費用（含簡單裝修配套）單價為750元

    /㎡，則建安費用為：

    750×69750/10000=5217.75（萬元）

    ⑶ 工程前期費用（含配套費及各項規費）

    ①勘察規劃設計：按建筑面積12元/㎡估算，則為：

    12×69750/10000≈83.48（萬元）

    ②城市建設配套費

    Ⅰ基礎設施配套費：80×69750/10000≈556.56（萬元）

    Ⅱ消防設施配套費：1.5×69750/10000≈10.44（萬元）

    Ⅲ人防易地建設費：24×69750/10000≈166.97（萬元）

    以上合計為733.97萬元。

    ③墻體改革費：10×69750/10000≈69.57（萬元）

    ④抗震設防審查：0.05×69750/10000≈0.35（萬元）

    ⑤工程質量監督費：按建安造價的1.8‰計，則為：

    5217.75×1.8‰≈9.39（萬元）

    ⑥垃圾服務費：12×69750/10000≈83.48（萬元）

    ⑦白蟻防治費：1.2×69750/10000≈8.35（萬元）

    ⑧開發行業管理費：0.5×69750/10000≈3.48（萬元）

    ⑨契稅：地價以x表示，則契稅為0.04x（萬元）

    工程前期費用合計為992.07+0.04x（萬元）

    ⑷ 投資利息

    參考2002年2月21日調整利率后中國人民銀行公布的一年

    期貸款利息率5.31%計，取1年貸款利息率5.31%.地價和前期費

    用一次性投入，建造費用在開發期內均勻投入，則投資利息為：

    （x+992.07+0.04x）×[（1+5.31%）1-1]

    +5217.75[（1+5.31%）1/2-1]≈0.052x+189.42（萬元）

    ⑸ 投資利潤

    本次評估確定為10%，則投資利潤：

    （x+992.07+0.04x）×[（1+10%）1-1]

    +5217.75[（1+10%）1/2-1]≈0.104x+352（萬元）

    ⑹ 管理費用、銷售費用用其它不可預見費用

    按樓價的2.5%計，則為365.24（萬元）

    ⑺ 稅費（含后期費用）

    Ⅰ水增容費

    根據對××市的調查，水增容平均費用為15元/㎡.則水增容

    費為：104.36（萬元）

    Ⅱ電增容費

    ××市電增容平均費用為45元/㎡.則該項費用為313.07（萬

    元）

    Ⅲ營業稅及附加（教育附加、城市維護建設稅、堤防維護建設、

    平抑副食品價格基金）：14609.7×5.85%≈854.67（萬元）

    Ⅳ專項維護資金：5217.75×1.5%≈78.27（萬元）

    則后期稅費合計為1350.37（萬元）

    ⑻ 計算地價

    地價=樓價-⑵-⑶-⑷-⑸-⑹-⑺

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    x=14609.7-5217.75-992.07-0.04x-0.0552x-189.42-0.104x-353.88-365.24-1350.37

    經整理后：x≈5120.79（萬元）

    因此，運用假設開發法測算出委估地塊地價為5120.79萬元，

    委估地塊面積34068.69㎡，則單價為：1503.08元/㎡.

    七、估價結論及確定之理由

    根據以上計算結果，結合所掌握的當地土地市場情況，由于上

    述計算結算差異不大，可取上述兩種方法的評估結果的算術平均數

    作為委估地塊的地價，即：

    土地單價=（1433.08+1503.08）/2≈1468.08元/㎡

    土地總價=1468.08×34068.89/10000≈5001.56萬元

    人民幣（大寫）：伍仟零壹萬伍仟陸佰元整