2012年房估師考試案例分析精講14

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    事宜的方式。

    《城市房地產管理法》第十二條第三款規定：“采取雙方協議

    方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低

    價。“需增加現行的掛牌等出讓方式，國家作價人股授權經營。

    ㈢ 轉讓以劃拔方式取得的土地使用權的房地產時應繳納的土

    地使用權出讓金

    《城市房地產管理法》第三十九條第一款規定：“以劃撥方式

    取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批

    準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受

    讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家規定繳納土地使用權出

    讓金。“

    二、國有土地使用權出讓價格評估的特點

    國有土地使用權出讓價格評估與其他目的的估價相比，有以下

    特點：

    ⑴ 國有土地使用權出讓價格評估應采用公開市場價值標準

    國有土地使用權出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行

    為。例如，國有土地使用權拍賣就是屬于自主性拍賣，拍賣的時機、

    底價都由土地出讓方根據市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，

    出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣。強制拍賣則不同，拍賣的時

    機是由強制執行者（例如法院）規定的，拍賣底價也是由強制執行者

    委托估價機構確定的，拍賣標的的原業主對此完全沒有發言權，即

    使拍賣不成功，強制執行者也可以采取其他的方式執行，例如將標

    的作價轉讓。

    因此，強制拍賣底價評估時要考慮其短期內強制處分標的物時

    造成的價格折減，而土地使用權出讓拍賣底價評估則可以完全采用

    公開市場價值標準。

    ⑵ 估價時點一般為估價作業日期以后某一時點

    國有土地使用權出讓價格的評估和確定，是其土地出讓行為成

    立的必要前提和預先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管

    部門在對所在城市國有土地使用權出讓前，需要對其宗地出讓價格

    或出讓底價進行評估。拍賣方式出讓國有土地使用權時，其拍賣底

    價估價時點為宗地拍賣出讓日。招標方式出讓國有土地使用權時，

    其招標底價估價時點為宗地招標出讓日。協議方式出讓國有土地使

    用權時，其協議底價估價時點為宗地協議出讓日。以劃撥方式取得

    的土地使用權準予轉讓時，補交土地使用權出讓金的估價時點，為

    受讓方可辦理土地使用權出讓手續開始日。