2012年房估師考試案例分析精講9

    ⑶ 該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建成時(shí)的售價(jià)，估

    價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)該如何選擇：

    A. 估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年7月的狀態(tài)

    B. 估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)

    C. 估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年

    7月的狀態(tài)

    D. 估價(jià)對(duì)象狀況為1995年7月、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年

    5月的狀態(tài)

    「例1-1」 是1998年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估

    價(jià)案例與分析》的試題，這個(gè)題主要就是考房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的

    確定。

    「例1-1」提的三個(gè)問(wèn)題反映了三種不同的估價(jià)目的，需要了

    解的估價(jià)基本事項(xiàng)不同，相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線也各異。

    第一問(wèn)涉及的估價(jià)目的是確定甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程

    款，因此其估價(jià)技術(shù)路線是：1993年7至12月的預(yù)算定額、材差

    等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算

    評(píng)估價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是1993年12月工程停工之日，而不是1995

    年7月甲方向法院起訴之日。

    第二問(wèn)是確定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，因此其估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)該是采

    用假設(shè)開(kāi)發(fā)法確定項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格與第一問(wèn)提到

    的“甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款”是完全無(wú)關(guān)的。

    第三問(wèn)是確定估價(jià)對(duì)象1998年5月建成時(shí)的售價(jià)，因此要按

    照估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)來(lái)確定

    其屆時(shí)的價(jià)格。

    在這個(gè)例題中，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象的狀況、房地

    產(chǎn)市場(chǎng)情況等估價(jià)基本事項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)

    程，以及與估價(jià)技術(shù)路線之間的關(guān)系體現(xiàn)得非常充分。

    四、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則

    房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程，而房

    地產(chǎn)估價(jià)原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理，因此，在確定

    房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則也就是十分自然的事

    了。

    ㈠ 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與合法原則

    遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合

    法使用、合法處分為前提估價(jià)。

    所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣�府的有關(guān)規(guī)定。

    房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法

    律法規(guī)或者合同所確定的，估價(jià)所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的

    價(jià)格。又由于房地產(chǎn)價(jià)格是在其使用和處分的過(guò)程中形成的，因此

    在確定房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，就必須堅(jiān)持其使用和處分的合法性。