2012年房估師考試案例分析精講7

    “5.1.7本條的規定主要是考慮到目前估價行業的現狀，目前

    許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整準確地理解

    和運用成本法。“

    可以更明確一點說，這只是一條過渡性的規定。

    我們還可以再來看一下《規范》中“不同估價目的下的估價”

    的一條規定：

    “6.2.3房地產轉讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，

    可采用成本法，其中待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發

    法。“

    從這條規定中我們可以看到，這里要求對“待開發房地產的轉

    讓價格評估應采用假設開發法“，是針對”待開發房地產“這類估

    價對象的，而并不是針對“房地產轉讓”這類估價目的的。

    綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關系，而估

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    價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關系。

    三、對房地產估價基本事項的認識

    確定房地產估價技術路線要對估價基本事項有充分的認識，即

    要充分了解估價對象、估價目的、估價時點。

    ㈠ 確定房地產估價技術路線時要充分了解估價對象

    估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程，如果不

    了解估價對象本身的情況，確定估價技術路線就無從談起。

    例如，某估價對象原為在農村宅基地上建設的“集資房”，在

    不影響城市總體規劃、能夠形成基礎設施配套等前提下，經市政府

    批準，補交土地使用權出讓金后，可以發給房地產證，自發證之日

    起5年以后可以上市。現由于債務糾紛，法院判決將估價對象抵債，

    估算其價值。估價時點距離可以上市之日還有6個月時間，此時的

    估價技術路線應該是：先確定估價對象可以上市之日的快速變現價

    值，再折現到估價時點。

    這里對估價對象情況的了解就非常重要，如果不是這樣一個特

    殊的估價對象，就無法提出“先確定估價對象可以上市之日的快速

    變現價值，再折現到估價時點“這樣的技術路線。

    ㈡ 確定房地產估價技術路線時要充分了解估價目的

    估價目的決定了價格內涵，進而決定了估價技術路線。

    例如，銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產進行估價，而

    且該房地產的土地是劃撥取得，此時銀行要了解的是：當因為抵押

    人所擔保的債權不能按時清償時，銀行能夠通過拍賣、變賣抵押房

    地產獲得的最大價值是多少，因此在“抵押價值評估”的目的下對

    該房地產進行估價時，就要向估價委托人（銀行）說明：在處分該抵

    押房地產時將要向國家交付多少土地使用權出讓金。或者換句話說，

    該房地產在“抵押價值評估”目的下所估算的房地產價格的內涵中

    應該扣除應向國家交付的土地使用權出讓金。