2012年房估師考試案例分析精講3
來源:中大網校發布時間:2012-02-21
收益法體現了對價格形成過程的這樣一種認識:可以將購買房
地產作為一種投資,將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現之后
累加,用所得結果作為估價對象的房地產價格。收益法所體現的估
價技術路線是:房地產價值是由房地產未來可獲得的收益決定的。
假設開發法體現的房地產價格形成過程也即估價技術路線是:
未完成的房地產的價值取決于它完成后的價值與從未完成到完成階
段所需增加的各項投入以及相應的利息、利潤、稅費的差額。
同一個估價對象,采用不同的估價方法,實際上是在模擬不同
的價格形成過程,體現的是不同的估價技術路線。例如,對一宗尚
未完成的房地產開發項目的估價,我們可以采用成本法,求取獲取
土地的價格、已投入的建造成本和各項相關費用、利息、利潤、稅
費,累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程,也體現了一種
技術路線。它所反映的價格形成過程是:房地產價值是由構成房地
產價值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設開發法先確定
該項目完成后的市場價值,再扣除由未完成狀態繼續建造至完成所
需的各項投入和利息、利潤、稅費,由此也可得出估價對象的價值。
這種方法所反映的價格形成過程是:未完成房地產價值最終取決于
它開發建設完成后的市場價值,由后者可以推算出前者。
所以說,房地產估價技術路線與房地產估價方法是一種密不可
分的關系。
⑵ 把握房地產估價技術路線有助于正確運用房地產估價方法
由于房地產估價技術路線反映了房地產價格形成過程和價格內
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涵,而房地產估價方法的實質也是模擬房地產價格的形成過程確定
估價對象的價值,所以,把握房地產估價技術路線有助于正確理解
和運用房地產估價方法,并且不會由于房地產估價方法在表現形式
上的不同而迷惑。
第二節 房地產估價技術路線的確定
一、確定房地產估價價值標準
㈠ 房地產估價的公開市場價值標準
房地產估價的價值標準所要解決的是房地產估價的最根本的問
題,即房地產估價是“評估什么前提條件下的房地產價值”。房地
產估價的價值標準問題是一個影響房地產估價全過程的重要問題,
從估價方法的運用到估價結論的確定,都要受到房地產估價的價值
標準的影響。國際上通行的和世界各國(地區)制定的估價規范(或標
準、指南等類似文件)中,價值標準也都是一個重點強調的問題。
通常,最常用、也是最容易為不同的估價師取得共識的價值標
準是公開市場價值標準。因此,在上述國際通行的各種估價規范中,
都將公開市場價值標準確定為通常情況下估價時應采用的價值標
準。目前我國在房地產估價中最普遍采用的價值標準也是公開市場
價值標準!兑幏丁访鞔_了公開市場價值標準在房地產估價中的重
要地位,對于澄清一些模糊認識,指導估價實踐,具有十分重要的
意義。
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