2008年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》輔導(dǎo)資料（十六）

　　第四章房地產(chǎn)價格影晌因素
　　第六節(jié)會因素
　　影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機等。
　　一、政治安定狀況
　　政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團(tuán)體的沖突情況，現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度等。一般地說，政治不安定則意味著社會可能動蕩，這會影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會造成房地產(chǎn)價格低落。

　　二、社會治安狀況
　　社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此會造成該地區(qū)房地產(chǎn)價格低落。
　　三、城市化
　　城市化也稱為城鎮(zhèn)化、都市化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過程。 城市化的具體內(nèi)涵包括4個方面：①依附于農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)勞動力越來越多地向城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移;②分散的農(nóng)村人口逐步向各種類型的城鎮(zhèn)地域空間集聚;③城鎮(zhèn)建設(shè)促進(jìn)城鎮(zhèn)物質(zhì)環(huán)境的改善和城鎮(zhèn)景觀地域的拓展或更新;④城市文明與城市生活方式的傳播和擴(kuò)散。城市化是一個必然過程。衡量城市化水平應(yīng)當(dāng)包括數(shù)量和質(zhì)量兩大方面，但至今尚無公認(rèn)的能全面反映城市化水平的復(fù)合指標(biāo)和測度方法，因此 一般采用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@個單一指標(biāo)來測度城市化水平。這一指標(biāo)又被稱為城市化率。一般地說，城市化意味著人口向城鎮(zhèn)地區(qū)集中，造成對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會帶動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格上漲。
　　四、房地產(chǎn)投機
　　房地產(chǎn)投機是指不是為了使用或出租而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。房地產(chǎn)投機是建立在對未來房地產(chǎn)價格預(yù)期的基礎(chǔ)上的。
　　關(guān)于房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響，普遍認(rèn)為它會引起房地產(chǎn)價格上漲。 顯然房地產(chǎn)投機有許多危害，但這種認(rèn)識是不夠全面的。一般地說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況：①引起房地產(chǎn)價格上漲;②引起房地產(chǎn)價格下跌;③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。至于房地產(chǎn)投機具體會導(dǎo)致怎樣的結(jié)果，要看當(dāng)時的多種條件，包括投機者的素質(zhì)和心理等。
　　當(dāng)房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進(jìn)一步上漲的投機者紛 紛搶購，哄抬價格，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲。而當(dāng)情況相反時，那些預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進(jìn)一步下跌的投機者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會促使房地產(chǎn)價格進(jìn)一步下跌。另外，當(dāng)投機者判斷失誤，或者被過度的熱烈 (樂觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅(qū)使時，也可能造成房地產(chǎn)價格的劇烈波動。但在某些情況下，房地產(chǎn)投機行為可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用：當(dāng)房地產(chǎn)價格低落到一定程度時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出，這樣就會出現(xiàn)：當(dāng)房地產(chǎn)需求較小的時候，投機者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加;而在房地產(chǎn)價格上漲到一定程度時，投機者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。
　　第七節(jié)國際因素
　　一、世界經(jīng)濟(jì)狀況
　　世界經(jīng)濟(jì)狀況，特別是周邊國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。
　　二、國際競爭狀況
　　房地產(chǎn)是不可移動的，不像小轎車、小麥等類可以移動的商品那樣能夠在國與國之間進(jìn)行進(jìn)出口貿(mào)易，開展競爭，從而價格相互影響。因此，這里所說的國際競爭，主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。 當(dāng)這種競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產(chǎn)價格低落;但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進(jìn)入，則對房地產(chǎn)的需求會增加，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。

　　三、政治對立狀況
　　如果國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。
　　四、軍事沖突狀況
　　一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價格也會有所下降。因為房地產(chǎn)不可移動，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，避難時無法隨身攜帶;如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以在遭受戰(zhàn)爭威脅時，大家爭相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價格勢必大幅度下跌。
　　第八節(jié) 其他因素
　　一、行政隸屬變更
　　行政隸屬變更也會影響房地產(chǎn)價格。例如，將某個非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，或者將某個建制鎮(zhèn)升格為市，將某個市由原來的較低級別升為較高級別，如縣級市升格為地級市，省轄市升格為直轄市，一般會使該地區(qū)的房地產(chǎn)價格上升。同樣，如果將原屬于某一較落后地區(qū)的地方劃歸另一較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄，也會使這一地方的房地產(chǎn)價格上升;相反，則會導(dǎo)致這一地方的房地產(chǎn)價格下落。

　　二、心理因素
　　心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因 素主要有以下方面：①購買或出售心態(tài);②個人欣賞趣味(偏好);③時尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理;④接近名家住宅心理;⑤講究風(fēng)水或吉祥號碼。考試大房地產(chǎn)估價師
　　三、重要政治人物的健康狀況等
　　還有許多因素會影響房地產(chǎn)價格，例如某些重要政治人物的健康或生死狀況有時也會影響房地產(chǎn)的價格。
　　課后練習(xí)題
　　一、單項選擇題
　　1、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會使房地產(chǎn)價格( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、可能上升，也可能下降
　　D、不確定
　　2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格會( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、可能上升，也可能下降
　　D、不確定
　　3、一般地說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響不包括( )。
　　A、引起房地產(chǎn)價格上漲
　　B、引起房地產(chǎn)價格下跌
　　C、起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用
　　D、不確定
　　二、多項選擇題
　　1、關(guān)于人口與房地產(chǎn)價格的關(guān)系，下列描述正確的是( )。
　　A、人口高密度地區(qū)一般地說對房地產(chǎn)的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高
　　B、人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價格
　　C、人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一 地區(qū)的情況下，會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格
　　D、人口高密度地區(qū)總數(shù)房地產(chǎn)的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高
　　E、人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一 地區(qū)的情況下，會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，一定降低房地產(chǎn)價格
　　2、制度政策因素包括( )。
　　A、制度政策
　　B、稅收政策
　　C、金融政策
　　D、特殊政策
　　E、有關(guān)規(guī)劃和計劃

　　3、抑制房地產(chǎn)價格的措施包括( )。
　　A、增加土地供應(yīng)或者，加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給
　　B、采取稅收、金融 等政策
　　C、規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價
　　D、制定最高限價
　　E、建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作
　　4、有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，下列描述正確的是( )。
　　A、增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升
　　B、減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格下降
　　C、在賣方市場，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會使房地產(chǎn)價格上升
　　D、在買方市場，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”， 難以使房地產(chǎn)價格上升
　　E、增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升降
　　三、判斷題
　　1、低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。
　　2、一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格會越高，反之會越低。
　　3、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升。
　　4、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時依消費順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而會促使居住房地產(chǎn)價格上升。
　　5、不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產(chǎn)價 格的變動。
　　6、房地產(chǎn)價格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降;利率下降，房地產(chǎn)價格會上升。
　　7、當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格上漲;相反，會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格下降。
　　8、如果將原屬于某一較落后地區(qū)的地方劃歸另一較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄，也會使這一地方的房地產(chǎn)價格上升。
　　參考答案
　　一、單項選擇題
　　1、A 2、A 3、D
　　二、多項選擇題
　　1、ABC 2、ABCDE 3、ABCDE 4、ABCD
　　三、判斷題
　　1、對 2、對 3、對 4、對 5、對 6、對 7、對 8 、對