2008年房地產估價師《理論與方法》輔導資料（四）

　　第一章 房地產估價概述
　　第四節 房地產估價師的職業道德
　　房地產估價師的職業道德：是指房地產估價師在房地產估價活動中應當遵循的行為規范的總和。它要求房地產估價師以良好的思想、態度、作風和行為去完成房地產估價工作，即在房地產估價活動中應當做什么，不應當做什么;應當怎樣做，不應當怎樣做。考試大房地產估價師
　　房地產估價師的職業道德：包括職業品德、職業情感和職業行為習慣三個方面，實踐上可以概括為以下7個方面：①獨立、客觀、公正;②專業勝任能力;③誠實守信;④勤勉盡責;⑤保守秘密;⑥公平競爭;⑦社會責任。考試大房地產估價師
　　具體包括：
　　(1)應當保持估價的獨立性，當與委托人、估價利害關系人有利害關系，或者與估價對象有利益關系的，應當主動回避相應的估價業務。
　　(2)不應從事自己的專業能力所不能勝任的業務。對于某項估價業務，如果感到自己的專業知識和經驗所限而難以評估出客觀合理的價值的，就不應承接。對于非主觀意愿所承接的自己的專業能力所不能勝任的業務，應當主動聘請具有專業勝任能力的房地產估價師或者有關專家提供專業幫助。
　　(3)應當誠實正直、公正執業，不做任何虛假的估價。考試大房地產估價師
　　(4)應當盡心盡力地按照相關估價技術標準做好每個環節的估價工作，包括對委托人提供的有關情況和材料進行必要的核查，對估價對象進行全面、細致的實地查看。
　　(5)應當保守估價活動中知曉的國家秘密、商業秘密、個人隱私，妥善保管委托人提供的資料，除法律、法規和有關制度另有規定外，未經委托人同意，不得將商業秘密、個人隱私對外公開或者提供、泄露給他人。考試大房地產估價師
　　(6)應當執行政府規定的估價收費標準，不得以惡意壓低收費等方式進行不正當競爭，也不得以不正當理由或名目收取額外的費用。
　　(7)不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽名或者蓋章，不得將注冊證書借給他人使用或者允許他人使用自己的名義。
　　(8)不得損害其他房地產估價師、房地產估價機構的利益，應當維護房地產估價師、房地產估價機構及房地產估價行業的良好形象、尊嚴和聲譽。
　　必須指出的是，一個房地產估價師的職業道德要有專業能力作為基礎，專業能力上的不能勝任本身就對社會公眾構成了一種欺詐，是一種不道德的行為。
　　第五節 中國房地產估價行業發展狀況
　　特別提示：一般性了解，不再贅述。
　　課后練習題
　　一、單項選擇題
　　1、目前，我國土地使用權出讓不正確的方式是( )。
　　A、招標
　　B、拍賣
　　C、掛牌和協議
　　D、自由買賣
　　2、在我國招標出讓土地使用權的出讓人可以是( )。
　　A、市、縣人民政府辦公室
　　B、鄉人民政府土地行政主管部門
　　C、市、縣人民政府土地行政主管部
　　D、村委會
　　3、在房地產抵押過程中，債務人或者第三人( )房地產的占有。
　　A、不轉移
　　B、轉移
　　C、暫不轉移
　　D、暫時轉移
　　4、房地產作為財產抵押后，該房地產的價值( )所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”
　　A、大于
　　B、小于
　　C、等于
　　D、小于或者等于
　　5、實行房屋產權調換補償方式的某拆遷房屋，經測算調換房屋的房地產市場價值為4500元/平方米，被拆遷房屋的房地產市場價值為3000元/平方米。下列最接近產權調換差價的是( ) 元/平方米。考試大房地產估價師
　　A、7500
　　B、3750
　　C、1500
　　D、-1500

　　6、下列不屬于工程質量造成的房地產價值損失是( )。
　　A、墻體開裂
　　B、室內空氣質量不符合國家標準
　　C、屋頂、衛生間漏水考試大房地產估價師
　　D、規劃變更、設計變更
　　7、房地產權利人轉讓房地產，應當向( )地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
　　A、縣級以上
　　B、市級以上
　　C、省級以上
　　D、鄉以上
　　8、( )年，建設部、人事部聯合印發丁《房地產估價師執業資格制度暫行規定》和《房地產估價師執業資格考試實施辦法》。
　　A、1994
　　B、1995
　　C、1996
　　D、1997
　　二、多項選擇題
　　1、目前，我國土地使用權出讓的主要方式有( )。
　　A、招標
　　B、拍賣
　　C、掛牌
　　D、協議
　　E、自由買賣
　　2、招標出讓土地使用權是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的( )參加土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
　　A、自然人考試大房地產估價師
　　B、法人
　　C、其他組織
　　D、房地產開發企業
　　E、外國政府
　　3、土地使用權轉讓，是指房地產權利人通過( )方式將其房地產轉移給他人的行為。
　　A、買賣考試大房地產估價師
　　B、互換
　　C、房地產出資
　　D、作價人股
　　E、償還債務(抵債)等
　　4、房地產抵押對房地產估價的需要，歸納起來主要有( )。
　　A、初次抵押估價和再次抵押估價
　　B、增加抵押貸款估價和抵押期間估價
　　C、轉抵押估價
　　D、續貸抵押估價
　　E、處置抵押房地產估價
　　5、關于房地產征收、征用，下列描述正確的是( )。
　　A、征收的實質是強制收買，所有權的改變，不返還
　　B、征用的實質是強制使用，是一種強制的臨時使用房地產的行為
　　C、征收的實質是強制收買，是一種強制的臨時使用房地產的行為
　　D、征用的實質是強制使用，所有權的改變，不返還
　　E、征收、征用都不能是無償的，必須依法給予補償

　　6、房地產損害賠償有( ) 等類型。
　　A、由工程質量缺陷造成的房地產價值損失 考試大房地產估價師
　　B、因規劃變更、設計變更，對房地產權利人造成損失 考試大房地產估價師
　　C、在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等，造成相鄰房地產價值損失
　　D、施工挖基礎不慎使鄰近建筑物傾斜，造成鄰近房地產價值損失
　　E、使他人房地產受到污染，造成他人房地產價值損失
　　7、下列與房地產有關的稅種是( )。
　　A、房產稅、地產稅

        B、土地增值稅、契稅
　　C、土地與房屋合征房地產稅
　　D、房地產與其他財產合征財產稅、遺產稅、贈與稅
　　E、房地產開發企業的營業稅
　　8、企業的( )經濟行為要涉及房地產估價。
　　A、以房地產出資設立企業
　　B、企業對外投資、合資、合作
　　C、企業合并、分立、改制
　　D、資產重組、產權轉讓
　　E、租賃、清算等經濟行為
　　9、房地產估價師的職業道德包括( )三個方面。
　　A、職業品德
　　B、職業情感
　　C、職業行為習慣
　　D、職業素質
　　E、法律素質
　　三、判斷題
　　1、初次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押的，對該房地產的抵押價值進行的評估。
　　2、《中華人民共和國擔保法》第35條規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”
　　3、房地產分割一般不宜采取實物分割的方法。考試大房地產估價師
　　4、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。
　　5、土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的評估價格核定。
　　6、合伙人可以用貨幣、實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利出資，也可以用勞務出資。
　　7、合伙人以實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利出資，需要評估作價的，可以由全體合伙人協商確定，也可以由全體合伙人委托評估機構評估。
　　8、房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財產。
　　參考答案
　　一、單項選擇題
　　1、D 2、C 3、A 4、A 5、C 6、D 7、A 8、B
　　二、多項選擇題
　　1、ABCD 2、ABCD 3、ABCDE 4、ABE 5、ABCDE 6、ABCDE 　7、ABCD 8、ABCDE 9、ABC
　　三、判斷題
　　1、錯 2、對 3、對 4、對 5、錯 6、對 7、錯 8、錯