2008年房地產估價師《理論與方法》輔導資料（二）

　　第一章 房地產估價概述
　　第二節 房地產估價的要素
　　一、估價當事人
　　估價當事人：是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價人員、估價機構和估價委托人。其中，估價人員和估價機構是估價服務的提供者，是估價主體;估價委托人是估價服務的直接需求者，是估價服務的直接對象。
　　(一)、房地產估價人員
　　房地產估價人員簡稱估價人員：是指通過房地產估價人員職業資格考試或者資格認定、資格互認，取得相應資格并注冊，從事房地產估價活動的專業人員。
　　目前，我國房地產估價人員職業資格有：房地產估價師執業資格和房地產估價員從業資格兩種。因此，房地產估價人員有房地產估價師和房地產估價員兩類。其中，房地產估價師(real estate appraiser，real estate valuator)簡稱估價師，是指通過全國房地產估價師執業資格考試或者資格認定、資格互認，取得中華人民共和國房地產估價師執業資格，并按照《注冊房地產估價師管理辦法》注冊，取得中華人民共和國房地產估價師注冊證書，從事房地產估價活動的專業人員。考試大房地產估價師
　　例如：多項選擇題。
　　1、房地產估價人員可以是下列人員之一( ABC )。
　　A、通過房地產估價人員職業資格考試并注冊，從事房地產估價活動的專業人員;
　　B、通過資格認定，取得相應資格并注冊，從事房地產估價活動的專業人員;
　　C、通過資格互認，取得相應資格并注冊，從事房地產估價活動的專業人員;
　　D、通過房地產估價人員職業資格考試后，直接從事房地產估價活動的專業人員;
　　E、通過資格認定、資格互認，取得相應資格，直接從事房地產估價活動的專業人員。
　　2、估價當事人包括( ABCE )。
　　A、估價人員;
　　B、估價機構;
　　C、估價委托人;
　　D、估價人員和估價委托人，但不包括估價機構;
　　E、ABC項都包括。
　　一名合格的房地產估價師應當具有房地產估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經驗和良好的職業道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經驗，是對其估價專業能力的要求;具有良好的職業道德，是對其估價行為規范的要求。僅有理論知識而缺乏實踐經驗，難以得出符合實際的估價結果;僅有實踐經驗而缺乏理論知識，會只知其然而不知其所以然，難以對價值做出科學深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地解決現實中不斷出現的新的估價問題。理論知識和實踐經驗即使兼備，但是如果沒有良好的職業道德，也難以做出客觀公正的估價。考試大房地產估價師
　　目前規定，房地產估價師應當受聘于一個房地產估價機構，在同一時間只能在一個房地產估價機構從事房地產估價業務;房地產估價師不得以個人名義承攬房地產估價業務，應當由所在的房地產估價機構接受委托并統一收費。
　　(二)、房地產估價機構
　　房地產估價機構簡稱估價機構，是指依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的專業服務機構。
　　目前規定，房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業形式設立;法定代表人或者執行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;資質等級由低到高分為：暫定期內的三級資質、三級資質、二級資質、一級資質;
　　依法從事房地產估價活動不受行政區域、行業限制;不同資質等級房地產估價機構的業務范圍按照估價目的劃分，應當在其資質等級許可的業務范圍內從事估價活動;房地產估價報告應由房地產估價機構出具。考試大房地產估價師
　　例如：多項選擇題。
　　房地產估價機構資質等級分為(ABCD)。
　　A、暫定期內的三級;
　　B、三級;
　　C、二級;
　　D、一級;
　　E、特級。
　　例如：多項選擇題。
　　對房地產估價機構，依法從事房地產估價活動的規定是( ABC)。
　　A、不受行政區域、行業限制;
　　B、應當在其資質等級許可的業務范圍內從事估價活動;
　　C、房地產估價報告應由房地產估價機構出具;
　　D、在限定的政區域、行業內依法從事房地產估價活動;
　　E、資質一、二級不受行政區域、行業限制。
　　(三)、估價委托人
　　估價委托人簡稱委托人，俗稱客戶：是指直接向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委托合同的單位或個人。委托人有義務向估價機構如實提供其悉知的估價所必要的情況和資料。例如估價對象的權屬證明、財務會計信息，并對所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負責;有義務協助估價人員搜集估價所必要的情況和資料及對估價對象進行的實地查看等工作;不得干預估價人員和估價機構的估價行為和估價結果。資料來源： 　
　　要注意估價委托人、估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用者之間的異同。
　　估價對象權利人：是指估價對象的所有權人、使用權人、抵押權人等權利人。
　　估價利害關系人：是指估價結果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位和個人。
　　估價對象權利人一般是估價利害關系人，估價對象的潛在投資者、受讓人往往也是估價利害關系人。
　　估價報告使用者可能是估價對象權利人、債權人、投資者、受讓人、政府及其有關部門和社會公眾等。
　　委托人不一定是估價對象權利人或估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是供自己使用，此時委托人同時也是估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是提供給特定的第三方使用，例如房地產抵押估價中借款人委托的，估價報告使用者是貸款人(如商業銀行);委托人委托估價、獲取估價報告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用。委托人和估價報告使用者通常是估價利害關系人，但也有例外。例如，在為人民法院拍賣、變賣被查封的房地產的估價中，人民法院既是委托人也是估價報告使用者，但不是估價利害關系人。

　　二、估價對象
　　估價對象(subject property)即估價客體，也稱為被估價房地產(property being appraised)、估價標的，當估價對象僅為房地產權益時，例如租賃權時，可稱為被估價權益：是指一個房地產估價項目中需要評估其價值的具體房地產或房地產權益。考試大房地產估價師
　　盡管房地產的基本存在形態在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡稱“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種，但現實中的估價對象是豐富多彩、復雜多樣的。主要有以下幾種情況：考試大房地產估價師
　　(1)、建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產，即通常所稱的“在建工程”，往往成為估價對象;
　　(2)、也有要求對正在開發建設或者計劃開發建設、但尚未出現的房地產，例如通常所講的“期房”(雖然稱為期房，但實際上包含其占用范圍內的土地)進行估價;
　　(3)、還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對已經滅失的房地產，例如已被拆除的房屋、被災害損毀的房屋進行估價。
　　(4)、估價對象也可能是房地產的某一局部，例如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅樓中的某套住房。
　　(5)、估價對象還可能是現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分，例如在預售商品房的情況下購買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。
　　(6)、城市房屋拆遷估價要求對被拆遷房屋室內自行裝飾裝修單獨處理。
　　(7)、房地產估價中也可能含有房地產以外的、作為房地產的一種附屬財產的價值，例如為某一可供直接經營使用的旅館(酒店、賓館等)、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考而估價，其評估價值除了包含該旅館、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內的土地的價值，通常還應包含房地產以外的其他資產，例如家具、電器、貨架、機器設備等的價值，甚至包含特許經營權、商譽、客戶、員工隊伍等的價值，即以房地產為主的整體資產價值評估或稱企業價值評估。
　　概括起來，房地產估價對象有：土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產等等。估價對象的更具體種類，可見本教材第二章第三節“房地產的分類”。 　　
　　三、估價目的
　　估價目的(appraisal purpose)：是指一個房地產估價項目中估價結果的期望用途，或者通俗地說，是委托人要拿未來完成的估價報告做什么用，是為了滿足何種涉及房地產的經濟活動或者民事行為、行政行為的需要。
　　例如，是為房地產買賣或租賃活動確定相關價格或租金提供參考依據，還是為商業銀行等債權人確定房地產抵押價值提供參考依據，或者是為拆遷人與被拆遷人之間確定被拆遷房屋的貨幣補償金額、為稅務機關核定某種房地產稅收的計稅依據、為保險公司衡量投保房屋的保險價值、為政府掌握劃撥土地使用權進入市場應當補交的土地使用權出讓金等費用提供參考依據。
　　委托人不會無緣無故花錢委托估價機構估價，而是為了某種需要才委托估價機構估價。因此，任何房地產估價項目都有估價目的，并且對估價的不同需要決定著估價目的的不同。
　　按房地產估價的需要及相應的估價目的可以劃分為：土地使用權出讓(又可分為招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓)，房地產轉讓(又可分為買賣、互換、贈與、以房地產出資、作價入股、抵債等)、租賃、抵押、征收、征用(又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷)、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調處、司法鑒定，以房地產出資設立企業(包括公司，下同)，企業對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產重組、產權轉讓、租賃、清算，房地產估價爭議中的房地產估價復核或鑒定等等。在實際估價中，還可以根據具體情況對上述某些估價目的進行細分或者作進一步的說明。例如，房地產買賣中普通拍賣的保留價(底價)評估;城市房屋拆遷補償估價：還可分為貨幣補償估價和房屋產權調換補償估價。
　　不同的估價目的將影響估價結果，因為估價目的不同，估價對象的范圍、估價時點、評估的價值類型、估價依據、估價應考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同。
　　例如，許多房地產在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時帶有租賃期未屆滿的租賃合同(也稱為租約)，購買者、抵押權人應尊重并履行這些租賃合同的各項條款，即所謂“買賣不破租賃”，這叫做有租約限制的房地產或帶租約的房地產、已出租的房地產。如果為房地產買賣、抵押目的對這類房地產進行估價，就應考慮租約租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些租約租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的房地產;如果為城市房屋拆遷補償目的而估價，則不考慮房屋租賃的影響，應視為無租約限制的房地產來估價。在價值構成的各要素，例如成本、費用、利潤、稅金等的取舍上，也應服從于估價目的。考試大房地產估價師
　　此外，估價目的還限制了估價報告的用途。針對某種估價目的得出的估價結果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，在估價中房地產估價師應始終謹記估價目的。
　　四、價值類型
　　價值類型(types of value)有兩種含義，一是指房地產價值的種類，二是指一個房地產估價項目中，由估價目的決定的需要評估的具體某種類型的價值，即特定價值。總的來說，房地產估價是評估房地產的價值。但針對一個具體的房地產估價項目，由于價值有許多含義，所以不應籠統地說是評估房地產的價值，而必須搞清楚，并在估價報告中說明是評估哪種類型的價值。同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的，并能夠使各方當事人或社會普遍信服和接受。
　　例如，同一宗房地產，在買賣的情況下雖然實際的成交價格有高有低，但是客觀上有其正常的買賣價格;在征收、征用的情況下雖然實際的補償金可能有多有少，但是客觀上也有其合理的補償金;在抵押的情況下雖然不同的人對抵押價值有高低不同的見解，但是客觀上也有其正常的抵押價值。而正常的買賣價格、合理的補償金、正常的抵押價值，彼此之間又可能是不完全相同的。
　　價值類型首先可以分為：市場價值和非市場價值(或稱為市場價值以外的價值)兩大類。考試大房地產估價師
　　市場價值(market value，MV)過去稱為公開市場價值(open market value，OMV)，是多數估價需要評估的價值，其確切的定義：是指房地產在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：
　　①交易雙方是自愿地進行交易的——賣者不是被迫地將房地產賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產;
　　②交易雙方是出于利己動機進行交易的——交易雙方進行交易的目的是追求各自利益最大化;
　　③交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買;
　　④交易雙方有較充裕的時間進行交易——賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示;
　　⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價——例如，房地產開發商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發。
　　凡不符合上述市場價值形成條件之一下的價值，均為非市場價值。因此，非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個概括性稱呼。

　　本質上的非市場價值主要有以下4種：
　　①不符合“交易雙方有較充裕的時間進行交易”的快速變現價值;
　　②存在在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的謹慎價值;
　　③不符合繼續使用條件下的清算價值; 考試大房地產估價師
　　④從某個特定投資者的角度來衡量的投資價值。
　　特別提示：快速變現價值、謹慎原則、謹慎價值為2007版教材新增加的內容。
　　市場價值、快速變現價值、謹慎價值、清算價值和投資價值可以說是五種基本價值類型。有關價值類型的詳細內容，見教材第三章第四節“房地產價格和價值的種類”。
　　五、估價時點
　　估價時點(valuation date，appraisal date，date of value)：是指一個房地產估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的具體時間。
　　由于同一宗房地產在不同的時間會有不同的價值，所以估價通常只是評估估價對象在某個特定時間的價值。這個特定時間就是估價時點，一般用公歷年、月、日表示。
　　特別需要強調的是，估價時點不是可以隨意確定的，應根據估價目的來確定，并且估價時點確定應當在先，價值估算應當在后，而不是先有了“評估價值”之后，再將它說成是某個時間上的價值。有關估價時點的確定等內容，見本書第五章第五節“估價時點原則”。考試大房地產估價師
　　六、估價依據
　　估價依據：是指一個房地產估價項目中估價所依據的相關法律、法規、政策和標準(如國家標準、行業標準、地方標準，以及指導意見等)，委托人提供的有關情況和資料，房地產估價機構和房地產估價師掌握和搜集的有關情況和資料。考試大房地產估價師
　　為了使估價依據可靠，房地產估價師應要求委托人如實提供其悉知的估價所必要的估價對象的權屬證明、界址、面積等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實、合法的，沒有隱匿或虛報的情況;房地產估價師還應當對委托人提供的有關情況和材料進行必要的核查。
　　七、估價假設
　　估價假設：是指一個房地產估價項目中房地產估價師對于那些估價所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的假定。
　　在估價中要防止出現以下3種情況：一是濫用估價假設;二是不明確估價假設;三是無針對性地列舉一些與本估價項目無關的估價假設。在防止濫用估價假設方面，嚴禁估價師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價假設。對于確定性因素，一般不得進行假設;對于不確定性因素，估價師應當勤勉盡責，予以必要的專業關注，針對估價項目的具體情況，合理且有依據地做出假定。
　　八、估價原則
　　估價原則(appraisal principle)：是指在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在認識房地產價格形成和變動客觀規律的基礎上，總結、提煉出的一些簡明扼要的進行房地產估價所應依據的法則或標準。考試大房地產估價師
　　對房地產估價最基本的要求是：獨立、客觀、公正。因此，獨立、客觀、公正不僅應當作為房地產估價的基本原則，而且可以說是房地產估價的最高行為準則。同時，在具體的房地產估價作業中應當遵守的技術性原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。上述這些原則適用于所有的估價目的，可以稱之為普適性原則或者一般原則。此外，還有僅適用于某種或某些估價目的的特殊原則，例如房地產抵押估價應遵守的謹慎原則。考試大房地產估價師
　　估價原則可以使不同的房地產估價師對于房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。有關房地產估價原則的詳細內容見本書第五章。
　　九、估價程序
　　估價程序(appraisal process)：是指完成一個房地產估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內在聯系排列出的先后次序。房地產估價的基本程序是：
　　(1)獲取估價業務;
　　(2)受理估價委托;
　　(3)擬定估價作業方案;
　　(4)搜集估價所需資料;
　　(5)實地查看估價對象;
　　(6)分析估價對象及房地產市場;
　　(7)選定估價方法進行測算;
　　(8)確定估價結果;
　　(9)撰寫估價報告;
　　(10)內部審核估價報告;
　　(11)出具估價報告;
　　(12)估價資料歸檔。
　　透過房地產估價程序，可以看到一個房地產估價項目運作的全過程，可以了解到一個房地產估價項目中各項具體工作之間的相互關系。履行必要的估價程序，是規范估價行為、避免估價疏漏、保障估價質量、提高估價效率的重要方面。有關房地產估價程序的詳細內容見本書第十二章。

　　十、估價方法
　　房地產估價應當采用科學的估價方法(appraisal approach)進行嚴謹的測算，不能單純依靠經驗進行主觀判斷。從國內外的情況來看，房地產估價的“方法”很多，有的是在實踐中產生的，有的是從理論上提出的。任何一種估價方法要稱得上是科學的，必須有其科學的理論依據，并且其測算結果能夠反映實際情況，否則，所測算出的結果僅是一個數字符號，無經濟意義。
　　一宗房地產的價值通常可以從以下3個途徑來求取： 考試大房地產估價師
　　①近期市場上類似房地產是以什么價格進行交易的——基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似房地產的價格，即基于類似房地產的成交價格來衡量其價值。所謂類似房地產(similar property)：是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或者相似的房地產。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場：是指與估價對象之間具有一定的替代關系，價格會相互影響的房地產區域范圍。 考試大房地產估價師
　　②如果重新開發建設一宗類似房地產需要多少費用——基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發建設類似房地產所必要的代價，即基于房地產的重新開發建設成本來衡量其價值。
　　③如果將該宗房地產出租或營業預計可以獲得多少收益——基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗房地產的未來收益的現值之和，即基于該宗房地產的未來收益來衡量其價值。
　　由此在房地產估價上產生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。此外，還有基本估價方法衍生的一些其他估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。
　　關于基本估價方法，值得指出的是，美國體系為成本法(cost approach)、市場比較法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三種;
　　英國體系：為比較法(comparison method，comparative method)、投資法(investment method)、剩余法(residual method)、利潤法(profits method)、承包商法(contractors method)五種。
　　英國的比較法與美國的市場比較法相同，英國又把投資法和利潤法歸為收益法(income approach，兩者的區別主要在于估價對象不同，投資法用于出租的房地產估價，利潤法用于營業的房地產估價)，剩余法和承包商法歸為成本法(cost based approach)。因此，英國的估價方法與美國的估價方法本質上是相同的。
　　教材將在后面的章節中分別介紹市場法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法及其運用。每種估價方法都有其適用的估價對象和估價應具備的條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。 考試大房地產估價師
　　房地產估價師應當熟知、理解各種估價方法及其綜合運用，正確運用估價方法進行估價。在評估一宗房地產的價值時，一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法，并且在理論上可以同時采用多種估價方法進行估價的，應當同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意排除可以采用的估價方法。如果確實由于客觀條件上的原因不能采用的，必須在估價報告中充分說明不采用的理由。
　　十一、估價結果
　　估價結果：是指房地產估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業結論。由于估價結果對委托人十分重要，委托人通常會對估價結果有特別的期望。但由于估價工作的客觀公正性質，估價師和估價機構不能在估價結果上讓“客戶滿意”;不宜在完成估價之前與委托人或者任何其他與該估價業務有利害關系的人討論估價結果，因為這有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行;更不能在未估價之前就征求委托人對估價結果的意見，不得以迎合委托人的高估或者低估要求來爭取估價業務。考試大房地產估價師
　　同時也注意到，盡管要求估價結果是客觀合理的，但實際上的估價結果可能帶有估價師的主觀因素，受估價師業務水平和職業道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價結果和實際的估價結果又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格不同。因為成交價格可能受到交易者的個別情況的影響，或者由于成交日期與估價時點不同，房地產市場狀況或估價對象狀況發生了變化。
　　課后練習題
　　一、單項選擇題
　　1、下列有關估價委托人描述正確的是( )。
　　A、向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委托合同的單位或個人
　　B、向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委托合同的單位
　　C、向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委托合同的個人
　　D、向估價機構提出估價需求的單位或個人
　　2、房地產的基本存在形態在理論上只有( )。
　　A、土地、建筑物、房地
　　B、土地、建筑物
　　C、建筑物、房地;
　　D、土地、建筑物、房地、權益
　　3、有關價值類型下列說法正確的是( )。
　　A、同一估價對象的價值并不是唯一的
　　B、同一估價對象的價值是唯一的
　　C、同一估價對象的具體一種類型的價值，在理論上不是唯一的
　　D、ABC均不正確
　　4、本質上的非市場價值主要有以下4種，下列中不正確的是( )。
　　A、不符合“交易雙方有較充裕的時間進行交易”的快速變現價值
　　B、在存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的謹慎價值
　　C、符合繼續使用條件下的清算價值
　　D、從某個特定投資者的角度來衡量的投資價值
　　5、關于估價假設，要要防止出現以下3種情況不包括( )。
　　A、濫用估價假設
　　B、不明確估價假設
　　C、無針對性地列舉一些與本估價項目無關的估價假設
　　D、對不能肯定、而又必須予以明確的前提條件提出假設

　　二、多項選擇題
　　1、委托人的義務包括( )。
　　A、向估價機構如實提供其知悉的估價所必要的情況和資料
　　B、對所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負責
　　C、協助估價人員搜集估價所必要的情況和資料

　　D、協助估價人員對估價對象進行的實地查看等工作
　　E、不得干預估價人員和估價機構的估價行為和估價結果
　　2、估價報告使用者可能是( )。
　　A、估價對象權利人
　　B、債權人
　　C、投資者
　　D、受讓人
　　E、政府及其有關部門和社會公眾等
　　3、下列可以作為估價對象有( )。
　　A、在建房地產
　　B、正在開發建設或者計劃開發建設、但尚未出現的房地產
　　C、已經滅失的房地產
　　D、現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分
　　E、以房地產為主的整體資產
　　4、房地產估價目的主要為了( )。
　　A、土地使用權出讓
　　B、房地產轉讓
　　C、租賃、抵押、征收、征用
　　D、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調處、司法鑒定
　　E、房地產出資設立企業等
　　5、不同的估價目的將影響估價結果是因為( )。
　　A、估價對象的范圍可能不同
　　B、估價時點可能不同

　　C、評估的價值類型可能不同
　　D、估價依據可能不同
　　E、估價應考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同
　　6、房地產的市場價值在滿足( )條件時才能形成。
　　A、交易雙方是自愿地進行交易的
　　B、交易雙方是出于利己動機進行交易的
　　C、交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情
　　D、交易雙方有較充裕的時間進行交易

　　E、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價
　　7、房地產估價原則包括( )。
　　A、獨立
　　B、客觀
　　C、公正
　　D、守法
　　E、自律

　　三、判斷題
　　1、估價機構，是指依法設立，從事房地產估價活動的專業服務機構。
　　2、房地產估價師應當受聘于多個房地產估價機構，在同一時間只能在多個房地產估價機構從事房地產估價業務。
　　4、委托人不一定是估價對象權利人或估價報告使用者。

　　5、企業的特許經營權、商譽、客戶基礎、員工隊伍等不能作為估價對象。
　　6、同一宗房地產在不同的時間會有不同的價值。

　　參考答案
　　一、單項選擇題
　　1、A 2、A 3、A 4、C 5、D
　　二、多項選擇題
　　1、ABCDE 2、ABCDE 3、ABCDE 4、ABCDE 5、ABCDE 6、ABCDE　7、ABC
　　三、判斷題
　　1、錯 2、錯 3、對 4、對 5、錯 6、對