2008年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》輔導(dǎo)資料（二）

　　第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概述
　　第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素
　　一、估價(jià)當(dāng)事人
　　估價(jià)當(dāng)事人：是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。其中，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體;估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。
　　(一)、房地產(chǎn)估價(jià)人員
　　房地產(chǎn)估價(jià)人員簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)人員：是指通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人員。
　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格有：房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格兩種。因此，房地產(chǎn)估價(jià)人員有房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員兩類(lèi)。其中，房地產(chǎn)估價(jià)師(real estate appraiser，real estate valuator)簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)師，是指通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，并按照《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》注冊(cè)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人員。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　例如：多項(xiàng)選擇題。
　　1、房地產(chǎn)估價(jià)人員可以是下列人員之一( ABC )。
　　A、通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人員;
　　B、通過(guò)資格認(rèn)定，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人員;
　　C、通過(guò)資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人員;
　　D、通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試后，直接從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人員;
　　E、通過(guò)資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格，直接從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人員。
　　2、估價(jià)當(dāng)事人包括( ABCE )。
　　A、估價(jià)人員;
　　B、估價(jià)機(jī)構(gòu);
　　C、估價(jià)委托人;
　　D、估價(jià)人員和估價(jià)委托人，但不包括估價(jià)機(jī)構(gòu);
　　E、ABC項(xiàng)都包括。
　　一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)其估價(jià)專(zhuān)業(yè)能力的要求;具有良好的職業(yè)道德，是對(duì)其估價(jià)行為規(guī)范的要求。僅有理論知識(shí)而缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以得出符合實(shí)際的估價(jià)結(jié)果;僅有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而缺乏理論知識(shí)，會(huì)只知其然而不知其所以然，難以對(duì)價(jià)值做出科學(xué)深入的分析和解釋?zhuān)�更難以舉一反三、觸類(lèi)旁通地解決現(xiàn)實(shí)中不斷出現(xiàn)的新的估價(jià)問(wèn)題。理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)即使兼?zhèn)洌�但是如果沒(méi)有良好的職業(yè)道德，也難以做出客觀公正的估價(jià)。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù);房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。
　　(二)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
　　目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立;法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;資質(zhì)等級(jí)由低到高分為：暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì);
　　依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制;不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng);房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　例如：多項(xiàng)選擇題。
　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為(ABCD)。
　　A、暫定期內(nèi)的三級(jí);
　　B、三級(jí);
　　C、二級(jí);
　　D、一級(jí);
　　E、特級(jí)。
　　例如：多項(xiàng)選擇題。
　　對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的規(guī)定是( ABC)。
　　A、不受行政區(qū)域、行業(yè)限制;
　　B、應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng);
　　C、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具;
　　D、在限定的政區(qū)域、行業(yè)內(nèi)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng);
　　E、資質(zhì)一、二級(jí)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。
　　(三)、估價(jià)委托人
　　估價(jià)委托人簡(jiǎn)稱(chēng)委托人，俗稱(chēng)客戶(hù)：是指直接向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人。委托人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其悉知的估價(jià)所必要的情況和資料。例如估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，并對(duì)所提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé);有義務(wù)協(xié)助估價(jià)人員搜集估價(jià)所必要的情況和資料及對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地查看等工作;不得干預(yù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果。資料來(lái)源： 　
　　要注意估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者之間的異同。
　　估價(jià)對(duì)象權(quán)利人：是指估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。
　　估價(jià)利害關(guān)系人：是指估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否會(huì)直接影響其利益的單位和個(gè)人。
　　估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，估價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人往往也是估價(jià)利害關(guān)系人。
　　估價(jià)報(bào)告使用者可能是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門(mén)和社會(huì)公眾等。
　　委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用，此時(shí)委托人同時(shí)也是估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是提供給特定的第三方使用，例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)中借款人委托的，估價(jià)報(bào)告使用者是貸款人(如商業(yè)銀行);委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用。委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人，但也有例外。例如，在為人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)被查封的房地產(chǎn)的估價(jià)中，人民法院既是委托人也是估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人。

　　二、估價(jià)對(duì)象
　　估價(jià)對(duì)象(subject property)即估價(jià)客體，也稱(chēng)為被估價(jià)房地產(chǎn)(property being appraised)、估價(jià)標(biāo)的，當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，例如租賃權(quán)時(shí)，可稱(chēng)為被估價(jià)權(quán)益：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的具體房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　盡管房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡(jiǎn)稱(chēng)“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種，但現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對(duì)象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。主要有以下幾種情況：考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　(1)、建筑物已開(kāi)始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所稱(chēng)的“在建工程”，往往成為估價(jià)對(duì)象;
　　(2)、也有要求對(duì)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，例如通常所講的“期房”(雖然稱(chēng)為期房，但實(shí)際上包含其占用范圍內(nèi)的土地)進(jìn)行估價(jià);
　　(3)、還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對(duì)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被拆除的房屋、被災(zāi)害損毀的房屋進(jìn)行估價(jià)。
　　(4)、估價(jià)對(duì)象也可能是房地產(chǎn)的某一局部，例如某幢房屋中的某個(gè)樓層，某幢住宅樓中的某套住房。
　　(5)、估價(jià)對(duì)象還可能是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，例如在預(yù)售商品房的情況下購(gòu)買(mǎi)人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。
　　(6)、城市房屋拆遷估價(jià)要求對(duì)被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修單獨(dú)處理。
　　(7)、房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，例如為某一可供直接經(jīng)營(yíng)使用的旅館(酒店、賓館等)、餐館、商場(chǎng)、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考而估價(jià)，其評(píng)估價(jià)值除了包含該旅館、餐館、商場(chǎng)、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還應(yīng)包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶(hù)、員工隊(duì)伍等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或稱(chēng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估。
　　概括起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等等。估價(jià)對(duì)象的更具體種類(lèi)，可見(jiàn)本教材第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的分類(lèi)”。 　　
　　三、估價(jià)目的
　　估價(jià)目的(appraisal purpose)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者通俗地說(shuō)，是委托人要拿未來(lái)完成的估價(jià)報(bào)告做什么用，是為了滿(mǎn)足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為、行政行為的需要。
　　例如，是為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或租賃活動(dòng)確定相關(guān)價(jià)格或租金提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權(quán)人確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據(jù)，或者是為拆遷人與被拆遷人之間確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額、為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)、為保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值、為政府掌握劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用提供參考依據(jù)。
　　委托人不會(huì)無(wú)緣無(wú)故花錢(qián)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，而是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。因此，任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且對(duì)估價(jià)的不同需要決定著估價(jià)目的的不同。
　　按房地產(chǎn)估價(jià)的需要及相應(yīng)的估價(jià)目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓(又可分為招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(又可分為買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)出資、作價(jià)入股、抵債等)、租賃、抵押、征收、征用(又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷)、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定，以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)(包括公司，下同)，企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價(jià)爭(zhēng)議中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定等等。在實(shí)際估價(jià)中，還可以根據(jù)具體情況對(duì)上述某些估價(jià)目的進(jìn)行細(xì)分或者作進(jìn)一步的說(shuō)明。例如，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中普通拍賣(mài)的保留價(jià)(底價(jià))評(píng)估;城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)：還可分為貨幣補(bǔ)償估價(jià)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償估價(jià)。
　　不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同。
　　例如，許多房地產(chǎn)在買(mǎi)賣(mài)、抵押之前已出租，買(mǎi)賣(mài)、抵押時(shí)帶有租賃期未屆滿(mǎn)的租賃合同(也稱(chēng)為租約)，購(gòu)買(mǎi)者、抵押權(quán)人應(yīng)尊重并履行這些租賃合同的各項(xiàng)條款，即所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，這叫做有租約限制的房地產(chǎn)或帶租約的房地產(chǎn)、已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押目的對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，就應(yīng)考慮租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些租約租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn);如果為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。在價(jià)值構(gòu)成的各要素，例如成本、費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金等的取舍上，也應(yīng)服從于估價(jià)目的。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　此外，估價(jià)目的還限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，在估價(jià)中房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)始終謹(jǐn)記估價(jià)目的。
　　四、價(jià)值類(lèi)型
　　價(jià)值類(lèi)型(types of value)有兩種含義，一是指房地產(chǎn)價(jià)值的種類(lèi)，二是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的具體某種類(lèi)型的價(jià)值，即特定價(jià)值。總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。但針對(duì)一個(gè)具體的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，由于價(jià)值有許多含義，所以不應(yīng)籠統(tǒng)地說(shuō)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而必須搞清楚，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明是評(píng)估哪種類(lèi)型的價(jià)值。同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類(lèi)型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的。但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類(lèi)型的價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的，并能夠使各方當(dāng)事人或社會(huì)普遍信服和接受。
　　例如，同一宗房地產(chǎn)，在買(mǎi)賣(mài)的情況下雖然實(shí)際的成交價(jià)格有高有低，但是客觀上有其正常的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格;在征收、征用的情況下雖然實(shí)際的補(bǔ)償金可能有多有少，但是客觀上也有其合理的補(bǔ)償金;在抵押的情況下雖然不同的人對(duì)抵押價(jià)值有高低不同的見(jiàn)解，但是客觀上也有其正常的抵押價(jià)值。而正常的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、合理的補(bǔ)償金、正常的抵押價(jià)值，彼此之間又可能是不完全相同的。
　　價(jià)值類(lèi)型首先可以分為：市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值(或稱(chēng)為市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值)兩大類(lèi)。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　市場(chǎng)價(jià)值(market value，MV)過(guò)去稱(chēng)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值(open market value，OMV)，是多數(shù)估價(jià)需要評(píng)估的價(jià)值，其確切的定義：是指房地產(chǎn)在滿(mǎn)足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：
　　①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——賣(mài)者不是被迫地將房地產(chǎn)賣(mài)給特定的買(mǎi)者，買(mǎi)者不是被迫地從特定的賣(mài)者那里購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn);
　　②交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的——交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益最大化;
　　③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣(mài)方不是盲目地出售，買(mǎi)方不是盲目地購(gòu)買(mǎi);
　　④交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易——賣(mài)方不是急于出售，買(mǎi)方不是急于購(gòu)買(mǎi)，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示;
　　⑤不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)——例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能對(duì)相鄰的一宗狹長(zhǎng)地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。
　　凡不符合上述市場(chǎng)價(jià)值形成條件之一下的價(jià)值，均為非市場(chǎng)價(jià)值。因此，非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)概括性稱(chēng)呼。

　　本質(zhì)上的非市場(chǎng)價(jià)值主要有以下4種：
　　①不符合“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”的快速變現(xiàn)價(jià)值;
　　②存在在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的謹(jǐn)慎價(jià)值;
　　③不符合繼續(xù)使用條件下的清算價(jià)值; 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　④從某個(gè)特定投資者的角度來(lái)衡量的投資價(jià)值。
　　特別提示：快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎原則、謹(jǐn)慎價(jià)值為2007版教材新增加的內(nèi)容。
　　市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值可以說(shuō)是五種基本價(jià)值類(lèi)型。有關(guān)價(jià)值類(lèi)型的詳細(xì)內(nèi)容，見(jiàn)教材第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”。
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)(valuation date，appraisal date，date of value)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的具體時(shí)間。
　　由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，所以估價(jià)通常只是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。
　　特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，并且估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定應(yīng)當(dāng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再將它說(shuō)成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。有關(guān)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定等內(nèi)容，見(jiàn)本書(shū)第五章第五節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　六、估價(jià)依據(jù)
　　估價(jià)依據(jù)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)(如國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)，以及指導(dǎo)意見(jiàn)等)，委托人提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　為了使估價(jià)依據(jù)可靠，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其悉知的估價(jià)所必要的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、界址、面積等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實(shí)、合法的，沒(méi)有隱匿或虛報(bào)的情況;房地產(chǎn)估價(jià)師還應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和材料進(jìn)行必要的核查。
　　七、估價(jià)假設(shè)
　　估價(jià)假設(shè)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于那些估價(jià)所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的假定。
　　在估價(jià)中要防止出現(xiàn)以下3種情況：一是濫用估價(jià)假設(shè);二是不明確估價(jià)假設(shè);三是無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的估價(jià)假設(shè)。在防止濫用估價(jià)假設(shè)方面，嚴(yán)禁估價(jià)師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價(jià)假設(shè)。對(duì)于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè);對(duì)于不確定性因素，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專(zhuān)業(yè)關(guān)注，針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，合理且有依據(jù)地做出假定。
　　八、估價(jià)原則
　　估價(jià)原則(appraisal principle)：是指在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)、提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)最基本的要求是：獨(dú)立、客觀、公正。因此，獨(dú)立、客觀、公正不僅應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且可以說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。同時(shí)，在具體的房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵守的技術(shù)性原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。上述這些原則適用于所有的估價(jià)目的，可以稱(chēng)之為普適性原則或者一般原則。此外，還有僅適用于某種或某些估價(jià)目的的特殊原則，例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守的謹(jǐn)慎原則。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　估價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則的詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)本書(shū)第五章。
　　九、估價(jià)程序
　　估價(jià)程序(appraisal process)：是指完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：
　　(1)獲取估價(jià)業(yè)務(wù);
　　(2)受理估價(jià)委托;
　　(3)擬定估價(jià)作業(yè)方案;
　　(4)搜集估價(jià)所需資料;
　　(5)實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象;
　　(6)分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng);
　　(7)選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算;
　　(8)確定估價(jià)結(jié)果;
　　(9)撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;
　　(10)內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告;
　　(11)出具估價(jià)報(bào)告;
　　(12)估價(jià)資料歸檔。
　　透過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)程序，可以看到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程，可以了解到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中各項(xiàng)具體工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價(jià)程序，是規(guī)范估價(jià)行為、避免估價(jià)疏漏、保障估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)效率的重要方面。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)程序的詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)本書(shū)第十二章。

　　十、估價(jià)方法
　　房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)的估價(jià)方法(appraisal approach)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y(cè)算，不能單純依靠經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。從國(guó)內(nèi)外的情況來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)的“方法”很多，有的是在實(shí)踐中產(chǎn)生的，有的是從理論上提出的。任何一種估價(jià)方法要稱(chēng)得上是科學(xué)的，必須有其科學(xué)的理論依據(jù)，并且其測(cè)算結(jié)果能夠反映實(shí)際情況，否則，所測(cè)算出的結(jié)果僅是一個(gè)數(shù)字符號(hào)，無(wú)經(jīng)濟(jì)意義。
　　一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通常可以從以下3個(gè)途徑來(lái)求取： 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　①近期市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的——基于明智的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì)高于其他買(mǎi)者最近購(gòu)買(mǎi)類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格，即基于類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)衡量其價(jià)值。所謂類(lèi)似房地產(chǎn)(similar property)：是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍，也稱(chēng)為同一供求圈、同一市場(chǎng)：是指與估價(jià)對(duì)象之間具有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　②如果重新開(kāi)發(fā)建設(shè)一宗類(lèi)似房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用——基于明智的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì)高于重新開(kāi)發(fā)建設(shè)類(lèi)似房地產(chǎn)所必要的代價(jià)，即基于房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本來(lái)衡量其價(jià)值。
　　③如果將該宗房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益——基于明智的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì)高于該宗房地產(chǎn)的未來(lái)收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗房地產(chǎn)的未來(lái)收益來(lái)衡量其價(jià)值。
　　由此在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。此外，還有基本估價(jià)方法衍生的一些其他估價(jià)方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線(xiàn)價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。
　　關(guān)于基本估價(jià)方法，值得指出的是，美國(guó)體系為成本法(cost approach)、市場(chǎng)比較法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三種;
　　英國(guó)體系：為比較法(comparison method，comparative method)、投資法(investment method)、剩余法(residual method)、利潤(rùn)法(profits method)、承包商法(contractors method)五種。
　　英國(guó)的比較法與美國(guó)的市場(chǎng)比較法相同，英國(guó)又把投資法和利潤(rùn)法歸為收益法(income approach，兩者的區(qū)別主要在于估價(jià)對(duì)象不同，投資法用于出租的房地產(chǎn)估價(jià)，利潤(rùn)法用于營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià))，剩余法和承包商法歸為成本法(cost based approach)。因此，英國(guó)的估價(jià)方法與美國(guó)的估價(jià)方法本質(zhì)上是相同的。
　　教材將在后面的章節(jié)中分別介紹市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線(xiàn)價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法及其運(yùn)用。每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)應(yīng)具備的條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各種估價(jià)方法及其綜合運(yùn)用，正確運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種以上(含兩種)估價(jià)方法，并且在理論上可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意排除可以采用的估價(jià)方法。如果確實(shí)由于客觀條件上的原因不能采用的，必須在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明不采用的理由。
　　十一、估價(jià)結(jié)果
　　估價(jià)結(jié)果：是指房地產(chǎn)估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專(zhuān)業(yè)結(jié)論。由于估價(jià)結(jié)果對(duì)委托人十分重要，委托人通常會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果有特別的期望。但由于估價(jià)工作的客觀公正性質(zhì)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶(hù)滿(mǎn)意”;不宜在完成估價(jià)之前與委托人或者任何其他與該估價(jià)業(yè)務(wù)有利害關(guān)系的人討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行;更不能在未估價(jià)之前就征求委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)，不得以迎合委托人的高估或者低估要求來(lái)爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
　　同時(shí)也注意到，盡管要求估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的主觀因素，受估價(jià)師業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易的成交價(jià)格不同。因?yàn)槌山粌r(jià)格可能受到交易者的個(gè)別情況的影響，或者由于成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生了變化。
　　課后練習(xí)題
　　一、單項(xiàng)選擇題
　　1、下列有關(guān)估價(jià)委托人描述正確的是( )。
　　A、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人
　　B、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位
　　C、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的個(gè)人
　　D、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求的單位或個(gè)人
　　2、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有( )。
　　A、土地、建筑物、房地
　　B、土地、建筑物
　　C、建筑物、房地;
　　D、土地、建筑物、房地、權(quán)益
　　3、有關(guān)價(jià)值類(lèi)型下列說(shuō)法正確的是( )。
　　A、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的
　　B、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是唯一的
　　C、同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類(lèi)型的價(jià)值，在理論上不是唯一的
　　D、ABC均不正確
　　4、本質(zhì)上的非市場(chǎng)價(jià)值主要有以下4種，下列中不正確的是( )。
　　A、不符合“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”的快速變現(xiàn)價(jià)值
　　B、在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的謹(jǐn)慎價(jià)值
　　C、符合繼續(xù)使用條件下的清算價(jià)值
　　D、從某個(gè)特定投資者的角度來(lái)衡量的投資價(jià)值
　　5、關(guān)于估價(jià)假設(shè)，要要防止出現(xiàn)以下3種情況不包括( )。
　　A、濫用估價(jià)假設(shè)
　　B、不明確估價(jià)假設(shè)
　　C、無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的估價(jià)假設(shè)
　　D、對(duì)不能肯定、而又必須予以明確的前提條件提出假設(shè)

　　二、多項(xiàng)選擇題
　　1、委托人的義務(wù)包括( )。
　　A、向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必要的情況和資料
　　B、對(duì)所提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)
　　C、協(xié)助估價(jià)人員搜集估價(jià)所必要的情況和資料

　　D、協(xié)助估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地查看等工作
　　E、不得干預(yù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果
　　2、估價(jià)報(bào)告使用者可能是( )。
　　A、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人
　　B、債權(quán)人
　　C、投資者
　　D、受讓人
　　E、政府及其有關(guān)部門(mén)和社會(huì)公眾等
　　3、下列可以作為估價(jià)對(duì)象有( )。
　　A、在建房地產(chǎn)
　　B、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)
　　C、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)
　　D、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分
　　E、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)
　　4、房地產(chǎn)估價(jià)目的主要為了( )。
　　A、土地使用權(quán)出讓
　　B、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
　　C、租賃、抵押、征收、征用
　　D、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定
　　E、房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)等
　　5、不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果是因?yàn)? )。
　　A、估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同
　　B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能不同

　　C、評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型可能不同
　　D、估價(jià)依據(jù)可能不同
　　E、估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同
　　6、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值在滿(mǎn)足( )條件時(shí)才能形成。
　　A、交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的
　　B、交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的
　　C、交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情
　　D、交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易

　　E、不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)
　　7、房地產(chǎn)估價(jià)原則包括( )。
　　A、獨(dú)立
　　B、客觀
　　C、公正
　　D、守法
　　E、自律

　　三、判斷題
　　1、估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
　　2、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)受聘于多個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在多個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
　　4、委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。

　　5、企業(yè)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶(hù)基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍等不能作為估價(jià)對(duì)象。
　　6、同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值。

　　參考答案
　　一、單項(xiàng)選擇題
　　1、A 2、A 3、A 4、C 5、D
　　二、多項(xiàng)選擇題
　　1、ABCDE 2、ABCDE 3、ABCDE 4、ABCDE 5、ABCDE 6、ABCDE　7、ABC
　　三、判斷題
　　1、錯(cuò) 2、錯(cuò) 3、對(duì) 4、對(duì) 5、錯(cuò) 6、對(duì)