上海樓市堅冰松動？高成交樓盤逾九成打低價牌

一直被稱為“價格堡壘”的上海樓市，在7月份的成交量可謂慘淡。但有意思的是，排除了配套商品房的成交紀錄之后，外環以外成為當月的成交主力區域，占全市成交量的55%.同時，在7月份住宅成交前20的樓盤排名中，位于外環以外區域并采取了低價或持平策略的樓盤，高達92%以上。
　　低價策略成功跑量
　　數據顯示，7月份上海全市住宅成交套數為6063套，環比跌幅達到32.2%；成交面積72.61萬平方米，較之6月份則下降了30.9%.與當月129.8萬平方米的供應量相比，呈現出明顯的供求失衡態勢。與此同時，7月份的全市商品住宅成交均價也下降了22.4%至13221元/平方米。
　　在7月份銷售量排名前20的樓盤中，寶山區的綠地豐翔新城和松江區的樂莫苑，分別以344套和148套的成交量排名第一、二名。這兩大樓盤，不約而同采取了“放低身姿”的措施。記者得到的數據顯示，7月份寶山區大場板塊的銷售均價約9000元/平方米，而綠城豐翔新城的成交均價則為7118元/平方米。同樣，樂莫苑在7月份的成交均價為7096元/平方米，與松江新城板塊8000元/平方米的市場均價拉開了差距。
　　從統計數據來看，7月份外環以外區域成為上海市住宅成交的主力區域，占總成交面積的55%.排名前20的樓盤中，65%位于該區域內；而這部分樓盤又幾乎全部采取了低價或持平的銷售策略。
　　內環區域積極促銷
　　記者以購房者的身份“暗訪”了幾個不同環線區域內的在售樓盤，在供應量大的中環或外環以外區域，開發商的“價格聯盟”開始明顯松動，采取“折扣”或“低開”的銷售方式。而在供應量奇缺的內環以內區域，各個樓盤的價格底線雖然仍在“堅守”之中，但也開始采取積極的“促銷”手段。
　　早先被媒體披露降價折扣幅度為9.3折的君御豪庭，由于地處內環以內核心區域，因此，該盤的“調整”尤其受到關注。“現在靜安區的新盤供應量很少，我們不會調整價格的。”售樓處的銷售人員稱。據了解，目前該盤的銷售均價為36000元/平方米，較之前一期33000元/平方米的銷售均價反而有所上揚。該銷售人員向記者否認采取了其他的“暗松”措施，并表示，只有自開盤時起一個月內的簽約客戶才可以享受9.5折待遇。
　　而另一個內環以內區域的中遠兩灣城，雖然仍緊咬著21000元/平方米的價格不松口，但銷售人員表示，如果一次性付款可獲9折優惠，貸款購買為9.2折。
　　有數據顯示，7月份上海內環以內區域的成交量為346套，與6月份相比下降了42.8%，萎縮較為明顯。
　　一、二手房倒掛蔓延
　　“上海開發商對于價格調整表現出矛盾心態。”一位不愿意透露姓名的開發商告訴記者。究其原因，主要還是擔心價格調整之后更加促發購房者的觀望情緒�！暗�是調整價格的確能夠促發消費者購買欲望釋放，因此開發商更愿意使用平開或贈送面積的‘暗松’措施。”
　　記者走訪了部分區域內的中介門店，發現一、二手房倒掛的現象開始呈現。據漢宇地產一位門店店長介紹，浦東新區大三林板塊，在售新房萬科金色雅筑的均價為15404元/平方米，金地灣流域銷售報價15000-17000元/平方米，但以目前二手房掛牌均價來看，環球翡翠灣是17723元/平方米，翰城國際二期在18339元/平方米，普遍高于新房價格。而普陀區的武寧路板塊，大華清水灣花園在二手房市場上報價為21797元/平方米，上海春天則是21741元/平方米，同樣高出了中遠兩灣城19462元/平方米的成交均價。
　　漢宇地產分析師認為，一、二手房的聯動效應非常明顯，從目前一、二手房倒掛的區域情況來看，無論是市中心還是外環以外皆有分布�！靶路績r格較低可以理解為開發商的推盤策略�！钡�他也指出，如果出現蔓延或較長時間發展，對于二手房客戶來說，會造成持幣觀望情緒的進一步加深。