上海樓市堅(jiān)冰松動？高成交樓盤逾九成打低價牌

一直被稱為“價格堡壘”的上海樓市，在7月份的成交量可謂慘淡。但有意思的是，排除了配套商品房的成交紀(jì)錄之后，外環(huán)以外成為當(dāng)月的成交主力區(qū)域，占全市成交量的55%.同時，在7月份住宅成交前20的樓盤排名中，位于外環(huán)以外區(qū)域并采取了低價或持平策略的樓盤，高達(dá)92%以上。
　　低價策略成功跑量
　　數(shù)據(jù)顯示，7月份上海全市住宅成交套數(shù)為6063套，環(huán)比跌幅達(dá)到32.2%；成交面積72.61萬平方米，較之6月份則下降了30.9%.與當(dāng)月129.8萬平方米的供應(yīng)量相比，呈現(xiàn)出明顯的供求失衡態(tài)勢。與此同時，7月份的全市商品住宅成交均價也下降了22.4%至13221元/平方米。
　　在7月份銷售量排名前20的樓盤中，寶山區(qū)的綠地豐翔新城和松江區(qū)的樂莫苑，分別以344套和148套的成交量排名第一、二名。這兩大樓盤，不約而同采取了“放低身姿”的措施。記者得到的數(shù)據(jù)顯示，7月份寶山區(qū)大場板塊的銷售均價約9000元/平方米，而綠城豐翔新城的成交均價則為7118元/平方米。同樣，樂莫苑在7月份的成交均價為7096元/平方米，與松江新城板塊8000元/平方米的市場均價拉開了差距。
　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，7月份外環(huán)以外區(qū)域成為上海市住宅成交的主力區(qū)域，占總成交面積的55%.排名前20的樓盤中，65%位于該區(qū)域內(nèi)；而這部分樓盤又幾乎全部采取了低價或持平的銷售策略。
　　內(nèi)環(huán)區(qū)域積極促銷
　　記者以購房者的身份“暗訪”了幾個不同環(huán)線區(qū)域內(nèi)的在售樓盤，在供應(yīng)量大的中環(huán)或外環(huán)以外區(qū)域，開發(fā)商的“價格聯(lián)盟”開始明顯松動，采取“折扣”或“低開”的銷售方式。而在供應(yīng)量奇缺的內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域，各個樓盤的價格底線雖然仍在“堅(jiān)守”之中，但也開始采取積極的“促銷”手段。
　　早先被媒體披露降價折扣幅度為9.3折的君御豪庭，由于地處內(nèi)環(huán)以內(nèi)核心區(qū)域，因此，該盤的“調(diào)整”尤其受到關(guān)注。“現(xiàn)在靜安區(qū)的新盤供應(yīng)量很少，我們不會調(diào)整價格的。”售樓處的銷售人員稱。據(jù)了解，目前該盤的銷售均價為36000元/平方米，較之前一期33000元/平方米的銷售均價反而有所上揚(yáng)。該銷售人員向記者否認(rèn)采取了其他的“暗松”措施，并表示，只有自開盤時起一個月內(nèi)的簽約客戶才可以享受9.5折待遇。
　　而另一個內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域的中遠(yuǎn)兩灣城，雖然仍緊咬著21000元/平方米的價格不松口，但銷售人員表示，如果一次性付款可獲9折優(yōu)惠，貸款購買為9.2折。
　　有數(shù)據(jù)顯示，7月份上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域的成交量為346套，與6月份相比下降了42.8%，萎縮較為明顯。
　　一、二手房倒掛蔓延
　　“上海開發(fā)商對于價格調(diào)整表現(xiàn)出矛盾心態(tài)。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者。究其原因，主要還是擔(dān)心價格調(diào)整之后更加促發(fā)購房者的觀望情緒。“但是調(diào)整價格的確能夠促發(fā)消費(fèi)者購買欲望釋放，因此開發(fā)商更愿意使用平開或贈送面積的‘暗松’措施。”
　　記者走訪了部分區(qū)域內(nèi)的中介門店，發(fā)現(xiàn)一、二手房倒掛的現(xiàn)象開始呈現(xiàn)。據(jù)漢宇地產(chǎn)一位門店店長介紹，浦東新區(qū)大三林板塊，在售新房萬科金色雅筑的均價為15404元/平方米，金地灣流域銷售報價15000-17000元/平方米，但以目前二手房掛牌均價來看，環(huán)球翡翠灣是17723元/平方米，翰城國際二期在18339元/平方米，普遍高于新房價格。而普陀區(qū)的武寧路板塊，大華清水灣花園在二手房市場上報價為21797元/平方米，上海春天則是21741元/平方米，同樣高出了中遠(yuǎn)兩灣城19462元/平方米的成交均價。
　　漢宇地產(chǎn)分析師認(rèn)為，一、二手房的聯(lián)動效應(yīng)非常明顯，從目前一、二手房倒掛的區(qū)域情況來看，無論是市中心還是外環(huán)以外皆有分布。“新房價格較低可以理解為開發(fā)商的推盤策略。”但他也指出，如果出現(xiàn)蔓延或較長時間發(fā)展，對于二手房客戶來說，會造成持幣觀望情緒的進(jìn)一步加深。