2012年房估師考試經營與管理精講17

　　1.4 房地產投資的風險 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>

　　很顯然，投資者在選擇投資機會時，如果其他條件都相同，他肯定會選擇收 益最大的投資方案。但在大多數情況下，收益并非唯一的評判標準，還有許多其 他因素影響投資決策。風險就是影響房地產投資收益的一個重要因素。

　　1.4.1 房地產投資風險的基本概念

　　1.4.1.1 風險的定義

　　從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。 完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間 的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。圖1—1所示的A、B、 C三項投資，C的風險最大、B次之、A最小。

　　例如，物業l為寫字樓項目，2002年末價值為1 000萬元，預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業價值的標準方差為10%;物業2為保齡球場項目，2002年末價值為1 000萬元，2003年末價值為1 200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業價值的標準方差為20%。因此可以推斷，物業2的投資風險大于物業1的投資風險。

　　當實際收益超出預期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益 低于預期收益時，我們就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重 視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。

　　1.4.1.2 風險與不確定性

　　風險和不確定性有顯著區別。風險的定義前面已經說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均

　　值收益偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。

　　但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。