2012年房估師考試經營與管理精講12

　　1.3.4 房地產投資的利弊 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>

　　1.3.4.1 房地產投資之利

　　在介紹房地產的特性時，我們實際上已經間接地介紹了房地產投資的一些優 點，包括自然壽命周期長、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從公共設施的改善和投資中獲取利益等。這里我們再介紹房地產投資的其他一些優點。

　　(1)相對較高的收益水平

　　房地產開發投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，該收益率甚至會超過100%。房地產置業投資中，在持有期內獲得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。

　　(2)能夠得到稅收方面的好處

　　置業投資的所得稅是以毛租金收入扣除經營成本、貸款利息和建筑物折舊后 的凈經營收入為基數以固定稅率征收的。從會計的角度來說，建筑物隨著其樓齡 的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規定的折舊年限相對于建筑物的 自然壽命和經濟壽命來說要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業年收益 能力的實際損失高得多，致使置業投資者賬面上的凈經營收益減少，相應地也就 減少了投資者的納稅支出。

　　從另外一個角度來說，即使某項置業投資的凈經營收益為負值，投資者不能 享受到置業投資稅收上的好處，但只要物業的經營收入能支付該項置業投資的經 營費用和抵押貸款利息，投資者就沒有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業 投資的虧損來充抵其他投資的凈經營收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的 好處。因為置業投資往往僅是投資者眾多投資項目或經營內容中的一種，所以置 業投資有時可以起到蓄水池的作用。從城鎮居民購買自住住宅的政策來看，這種 投資往往能享受政府提供的稅收優惠。

　　(3)易于獲得金融機構的支持

　　由于可以將物業作為抵押，所以置業投資者可以較容易地獲得金融機構的支 持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業銀行、保險公司和抵押貸款公司 等在內的許多金融機構都愿意提供抵押貸款服務，這使得置業投資者有很大的選 擇余地。

　　金融機構通常認為作為抵押物的房地產，是保證其能按期安全收回貸款最有 效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投入的數量外，房地產本身也 是一種重要的信用保證，且通常情況下房地產的租金收入就能滿足投資者分期還 款對資金的需要，所以金融機構可以提供的抵押貸款比例也相當高，一般可以達 到70%～90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優惠。在西方發達國家， 投資者甚至可以獲得超過90%甚至超過100%的融資，也就是說，投資者無須投 入任何自有資金，全部用信貸資金投入。

　　(4)能抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹是反映一個經濟體總體價格水平上漲水平的指標。研究通貨膨脹對 投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預期通貨膨脹(expeted inflation)和非預期通貨膨脹(unexpected inflation)。有關研究成果表明，房地產投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。

　　由于通貨膨脹的影響，房地產和其他有形資產的重建成本不斷上升，從而導 致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于 房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產 的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。

　　從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅 度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國的研究資料表明，房地產價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所 有的房地產投資項目全部進行統計分析，但幾乎沒有人會相信房地產價格的上漲 率會落后于總體物價水平的上漲率。

　　房地產投資的這個優點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。 例如，美國2003年商用房地產置業投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于物業的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定最佳投資持有期限，以及在日后轉售中所能獲得的資本利得。

　　當然，經歷過房地產市場蕭條的人士可能也會提出這樣的問題，即1998年～2000年香港各類房地產的市場價格平均下降了60%，其幅度已經遠遠超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用價值不變，房地產能夠保值，但怎么能證明這個時期的房地產是在增值呢?應該看到，在房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐的市場環境下，購買房地產的活動已經不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產投資能夠增值，是在正常市場條件下， 從長期投資的角度來看的。短期內房地產價值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產市場的長期景氣循環規律來看，房地產價格總是隨著社會經濟的發展不斷上升的。

　　(5)提高投資者的資信等級

　　由于擁有房地產并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產變成 了占有資產、具有資金實力的最好證明。這對于提高置業投資者或房地產資產擁 有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。