2011年房估師考試經(jīng)營與管理第七章知識點(diǎn)6

　　21. 房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)（兩性）

　　房地產(chǎn)投資決策的兩種性質(zhì)

　　不可逆性（有可能投資無法收回）

　　房地產(chǎn)位置固定，流動(dòng)性較差

　　房地產(chǎn)交易稅費(fèi)高，阻礙流動(dòng)

　　可延期性（可以不馬上投資）

　　選擇投資的時(shí)機(jī)不同，投資收益與風(fēng)險(xiǎn)就不同

　　延期投資可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資的期權(quán)性

　　房地產(chǎn)投資具有不可逆性與可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)

　　具有期權(quán)性使決策問題轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問題

　　期權(quán)價(jià)格是獲得這種權(quán)利所投入的人財(cái)物

　　執(zhí)行期權(quán)相當(dāng)于在有利的投資機(jī)會(huì)下進(jìn)一步投資

　　22. 實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策

　　五種實(shí)物期權(quán)類型

　　等待投資型期權(quán)、成長型期權(quán)、放棄型期權(quán)、柔性期權(quán)、學(xué)習(xí)型期權(quán)

　　四個(gè)基本步驟

　　構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)果、再設(shè)計(jì)

　　六個(gè)基本變量

　　標(biāo)的資產(chǎn)的現(xiàn)值、資產(chǎn)的現(xiàn)金流或持有收益率、期限、標(biāo)的資產(chǎn)的波動(dòng)率、無風(fēng)險(xiǎn)收益率、價(jià)值漏損

　　兩種期權(quán)定價(jià)模型

　　二叉樹期權(quán)定價(jià)模型、布萊克－舒爾斯方程

　　23. 實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用

　　確定合理的開發(fā)時(shí)機(jī)（等待投資型期權(quán)）－延期、捂盤

　　決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目（放棄型期權(quán)）

　　決定是否開發(fā)一些成長型項(xiàng)目（成長型期權(quán)）

　　【2009年真題】

　　下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（ ）。
　　A．空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)
　　B．通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運(yùn)營費(fèi)用的影響
　　C．權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加
　　D．金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率

　　【答案】A
　　【解析】B不能完全排除通貨膨脹的影響；C權(quán)益比率高，說明自有資金多，投資者風(fēng)險(xiǎn)低；D金融機(jī)構(gòu)為了降低風(fēng)險(xiǎn)，要求權(quán)益投資比率不得低于一定比率。參見P210.

　　【2009年真題】

　　各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（ ）。
　　A．凈現(xiàn)值
　　B．凈現(xiàn)值期望值
　　C．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差
　　D．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)方差系數(shù)

　　【答案】D
　　【解析】各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，不能直接以標(biāo)準(zhǔn)差作為判官標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。