2011年房估師考試經營與管理第六章知識點6

　　13.財務內部收益率（FIRR）（financial Internal Rate of Return）

　　概念

　　財務內部收益經是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率

　　公式

　　NPV＝0時，求i

　　經濟含義（三種含義）

　　項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率

　　以此收益率，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回

　　也表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

　　內部收益率函數的性質－是減函數

　　i1時，凈現值為NPV1＞0，則IRR一定比i1大

　　i2時，凈現值為NPV2＜0，則IRR一定比i2小

　　計算方法－插值法

　　i1時，凈現值為NPV1＞0

　　i2時，凈現值為NPV2＜0

　　I1和i2之差不應超過1%－2%

　　判定標準－將IRR與行業基準收益率或目標收益率ic比較

　　IRR≥ic時，項目在財務上可行

　　IRR 指標說明－有可能出現多解或無解的情況

　　對于凈現金注量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化的，FIRR有唯一的實解

　　對于凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化的非常規項目，FIRR可能有多個實解

　　14. 動態投資回收期

　　概念

　　是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標

　　適用范圍

　　一般用于評價開發完成后用來出租或自營的項目

　　也可以用來評價置業投資項目

　　公式

　　判定標準－將動態投資回收期Pb與基準回收期PC相比較

　　如果Pb≤Pc，則項目在財務上可行

　　如果Pb＞Pc，則項目在財務上不可行

　　求解動態投資回收期的步驟

　　第一步，求出各期的凈現金流量

　　第二步，將各期的凈現金流量折現（求出現值）

　　第三步，逐期累計凈現金流量的現值

　　第四步，套用公式計算