2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理第六章知識(shí)點(diǎn)1

　　第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

　　1. 投資與成本

　　成本

　　產(chǎn)品的成本就是活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗

　　銷(xiāo)售成本（完全成本）＝生產(chǎn)成本＋銷(xiāo)售費(fèi)用

　　投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本的不同

　　財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，數(shù)據(jù)是唯一的；投資分析中的成本是對(duì)未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)

　　在投資分析的成本中，還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒(méi)有的成本概念，如機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等

　　2.房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本類(lèi)型（四類(lèi)）

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用

　　包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（銷(xiāo)售物業(yè)叫銷(xiāo)售費(fèi)用）

　　規(guī)定：

　　項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中

　　項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　項(xiàng)目置業(yè)投資的，期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　經(jīng)營(yíng)收入 （三類(lèi)，取決于經(jīng)營(yíng)模式）

　　經(jīng)營(yíng)收入＝銷(xiāo)售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入

　　銷(xiāo)售收入＝銷(xiāo)售房屋面積×房屋銷(xiāo)售單位

　　出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)

　　自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)