2011年房估師考試經營與管理第二章知識點9

　　26. 房地產泡沫和過度開發的區別與聯系

　　區別

　　聯系

　　泡沫產生，就必然會引起過度開發，但過度開發卻不一定由泡沫引發

　　27. 房地產市場非均衡

　　總量非均衡

　　表現為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存

　　結構非均衡

　　不同子市場之間在供求方面的結構失衡

　　【2009年真題】

　　某市可供租售房屋面積3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租住宅面積為320萬平方米。該市2008年住宅市場吸納率為（ ）。
　　A．71.11%
　　B．88.89%
　　C．91.67%
　　D．93.33%

　　【答案】B
　　【解析】考指標的計算。參見P41.

　　吸納率=吸納量/可供租售量＝（1680+320）/（1800+450）=88.89%

　　注意該題易錯易混在于對象必須一致，問得是住宅市場吸納率，就不包括其它類型房屋。

　　【2009年真題】

　　某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（ ）。
　　A．半個月
　　B．2個月
　　C．半年
　　D．2年

　　【答案】D
　　【解析】吸納周期是吸納率的倒數。參見P41.

　　【2009年真題】

　　房地產市場供給壟斷性的原因不包括（ ）。
　　A．房地產市場需求的廣泛性
　　B．房地產市場供給的異質性
　　C．土地所有權的排他性
　　D．土地的有限性

　　【答案】A
　　【解析】該題可以憑常識。供給和需求是平行的概念。

　　【2009年真題】

　　房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變為小于供給增長率的轉折點上，空置率由（ ）。
　　A．上升到下降
　　B．下降到上升
　　C．高于合理空置率到低于合理空置率
　　D．低于合理空置率到高于合理空置率

　　【答案】B
　　【解析】需求增長率變為小于供給增長率的轉折點在第二和第三階段的轉折處。所以空置率先小后大。

　　【2009年真題】

　　對房地產市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還應分析（ ）。
　　A．價格結構
　　B．總量結構
　　C．檔次結構
　　D．投資結構
　　E．租買結構

　　【答案】BDE

　　【2009年真題】

　　房地產市場區別于一般商品市場的特性主要有（ ）。
　　A．競爭性
　　B．壟斷性
　　C．外部性
　　D．均衡性
　　E．信息不對稱性

　　【答案】BCE
　　【解析】本題考察房地產市場特性。

　　【2009年真題】

　　量價彈性是指某時點的房地產交易量與該時點的房地產價格之比。（ ）

　　【答案】錯
　　【解析】量價彈性是旨過去6個月房地產交易量變化率與過去6個月房地產價格變化率之比。