2011年房估師理論與實務第九章考試內容

　　考試目的：本部分的考試目的是測試應考人員對假設開發法，包括其含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節假設開發法概述

　　一、假設開發法的含義*——成本法的倒算法

　　二、假設開發法的理論依據——預期原理、地租原理

　　三、假設開發法適用的估價對象和條件*

　　（一）假設開發法適用的估價對象

　　（二）假設開發法估價需要具備的條件

　　有規劃條件，但尚未明確的待開發用地，不可用假設開發法

　　（三）假設開發法的其他用途

　　測算待開發房地產的最高價格、預期利潤、開發中的最高費用

　　四、假設開發法估價的操作步驟*

　　第二節假設開發法的基本公式*

　　一、假設開發法最基本的公式*

　　待開發房地產價值=開發完成后的價值-后續必要支出及應得利潤

　　二、按估價對象和開發完成后的房地產狀況細化的公式（5種不同情況的起點：生地、毛地＼熟地、在建工程、舊房地；2種情況的終點：熟地、新房地。前者是土地開發，也稱一級市場開發；后者是房地產開發，也稱二級市場開發）

　　（一）求生地價值的公式

　　1．適用于在生地上進行房屋建設的公式

　　2．適用于將生地開發成熟地的公式

　　（二）求毛地價值的公式

　　1．適用于在毛地上進行房屋建設的公式、

　　2．適用于將毛地開發成熟地的公式

　　（三）求熟地價值的公式（適用于在熟地上進行房屋建設）

　　（四）求在建工程價值的公式（適用于將在建工程續建成房屋）*

　　（五）求舊房價值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）

　　三、按開發完成后的房地產經營方式細化的公式

　　（一）適用于開發完成后的房地產銷售的公式

　　（二）適用于開發完成后的房地產出租或營業的公式

　　第三節現金流量折現法和傳統方法*

　　一、現金流量折現法和傳統方法的定義

　　二、現金流量折現法與傳統方法的區別*

　　估價時點以及房地產市場狀況的差異；

　　傳統方法不折現，直接加總；現金流量折現法需要折現處理；

　　傳統方法單獨計算利息和利潤，現金流量折現法，在利息率中考慮利息與利潤，不需要單獨計算利息與利潤。

　　三、現金流量折現法和傳統方法的優缺點*

　　第四節假設開發法測算中各項的求取*

　　建造期＼建設期＼銷售期＼經營期＼開發經營期

　　一、后續開發經營期P332圖形要熟練

　　二、開發完成后的價值

　　（一）開發完成后的價值對應的房地產狀況

　　（二）開發完成后的價值對應的時同

　　（三）開發完成后的價值的預測方法

　　三、后續必要支出及應得利潤

　　四、折現率

　　五、測算中的其他有關問題

　　（一）注意假設開發法的三種估價前提：自己開發、自愿轉讓、被迫轉讓

　　三種情況下的價值，自己開發最大、自愿轉讓居中，被迫轉讓的最小。

　　（二）應考慮開發完成后的房地產價值以外的收益

　　第五節假設開發法總結和運用舉例