2011年房估師理論與實(shí)務(wù)第二章考試內(nèi)容

　　考試目的：本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)的含義、特性、分類(lèi)、描述與分析等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)的含義

　　一、房地產(chǎn)的定義

　　二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義

　　（一）土地的含義

　　（二）建筑物的含義

　　（三）其他土地定著物的含義

　　三、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義*（三類(lèi)因素要能區(qū)別）

　　（一）房地產(chǎn)實(shí)物的含義

　　（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義

　　（三）房地產(chǎn)區(qū)位的含義

　　四、房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)

　　（一）不動(dòng)產(chǎn)

　　（二）物業(yè)

　　（三）real estate和real property

　　五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)

　　（一）土地形態(tài)

　　（二）建筑物形態(tài)

　　（三）房地形態(tài)

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)的特性

　　一、不可移動(dòng)*要求就地利用；自然地理位置不變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可變

　　二、獨(dú)一無(wú)二

　　三、壽命長(zhǎng)久 建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題

　　四、供給有限

　　五、價(jià)值量大

　　六、用途多樣*——合法和最高最佳利用前提下，選擇最佳利用方式

　　七、相互影響*——解釋?zhuān)和獠啃?/p>

　　八、易受限制，政府可能管制、征收、征稅和充公，難以避免制度政策變化的影響

　　九、難以變現(xiàn) 影響變現(xiàn)能力的因素：通用性、使用的獨(dú)立性、價(jià)值大小、可分割轉(zhuǎn)讓性、開(kāi)發(fā)程度、區(qū)位、市場(chǎng)狀況等。

　　十、保值增值*通貨膨脹是保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加和房地產(chǎn)使用管制的改變帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值上漲才是自然增值（3個(gè)）

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)的種類(lèi)

　　一、按用途劃分的種類(lèi)

　　二、按開(kāi)發(fā)程度劃分的種類(lèi)*生地、毛地、熟地、在建工程

　　三、按實(shí)物形態(tài)劃分的種類(lèi)*

　　四、按權(quán)益狀況劃分的種類(lèi)*20種狀況，特別是“干凈”的含義

　　五、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類(lèi)

　　六、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的種類(lèi)

　　第四節(jié)　房地產(chǎn)狀況描述

　　一、房地產(chǎn)基本狀況描述

　　二、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述

　　（一）位置描述

　　（二）交通描述

　　（三）周?chē)�環(huán)境和景觀描述

　　（四）外部配套設(shè)施描述

　　三、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述

　　（一）土地實(shí)物狀況描述

　　（二）建筑物實(shí)物狀況描述

　　四、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述

　　（一）土地權(quán)益狀況描述

　　（二）建筑物權(quán)益狀況描述