2011年房估師案例分析第三章沖刺內容9

　　（四）城市房屋拆遷估價應注意的問題

　　1.拆遷估價的估價對象

　　（1）依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。

　　（2）依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價中不應包括出讓金部分，只含該宗地基礎設施配套建設費和土地開發及其它費用。如果當地政府另有規定的，可從其規定。

　　（3）取得所有權的房屋及構筑物，估價應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價時點的用途估價。

　　（4）“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；”故不在估價范圍之內。“拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償，”估價時應按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　　（5）被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，服從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。

　　對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

　　（6）對于房地產拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動的設備及其附屬物等，都不可遺漏。設備含水、電、暖、衛、氣、通訊等設施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構筑物。

　　2.拆遷估價委托人的合法性

　　拆遷人的合法性：拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

　　3.拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

　　價值標準：為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格

　　估價時點：一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。