2011年房估師案例分析第三章沖刺內容2

　　二、房地產轉讓價格評估

　　（一）房地產轉讓估價具有以下幾個方面特點：

　　第一，估價時點則在估價作業日期之后。

　　第二，從委托人和評估主體上講，可能是買方也可能是賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托。

　　第三，從估價目的和要求上講，只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性，估價人只對估價信息和結論合乎估價技術規范和職業規范負責，而對房地產轉讓定價決策不負直接責任。

　　2.房地產轉讓價格評估常用方法

　　估價對象不同，用途不同可選用不同的方法，總體說各個方法當然都適用了。

　　三、房地產抵押價值評估

　　房地產抵押為抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押人不履行債務時，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。由于房地產抵押的性質和成為抵押物的房地產產生的特點，房地產抵押價值的評估在適用法律規定、考慮因素、相關參數選擇等方面與其他估價目的估價不同。

　　（一）房地產抵押價值內涵及評估實質

　　根據《房地產抵押估價指導意見》，房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。可以這樣理解假設債務履行期屆滿債務人不能履行債務，拍賣、變賣抵押房地產最可能所得的價款或者抵押房地產折價的價值扣除優先受償的款額后的余額。

　　法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。

　　發包人拖欠承包人的建筑工程價款：一般只有土地和在建工程抵押才有發包人拖欠承包人的建筑工程價款的可能存在。已建成房地產在普通購房者辦理了房地產證后，即不受開發商所欠債務的追索。

　　已抵押擔保的債權數額：估價報告應對抵押房地產是否已經進行了抵押和抵押金額作出披露。

　　《房地產估價基本理論與方法》98頁，指出法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。但不包括訴訟費用、拍賣費用、營業稅等拍賣、變賣的費用和稅金。

　　抵押價值=未設立法定優先受償權利下的市場價值-法定優先受償款

　　=未設立法定優先受償權下的價格-拖欠承包人的建筑工程價款-已抵押擔保的債權數額——其他法定優先受償款

　　抵押貸款額度=抵押價值×貸款成數

　　《房地產估價規范》6. 4. 2條規定：“房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。”這里定義的“抵押價值”等同于市場價值。