2011年房估師案例分析第二章沖刺內容7

　　（四）旅館房地產估價的技術路線及難點處理

　　一）星級酒店不同功能用房收益的測算

　　1.客房收益的測算。星級酒店的客房收益主要來源于床位費或房間費，通過調查客房單價、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據客房數量來求取其收益。

　　2.商場收益的測算。星級酒店的一、二層設有商場，一般采用出租經營，其收益的測算要注意區分租約內和租約外而分別計算，租約內依據租賃合同約定的租金進行計算，租約外可以利用市場法求得。

　　3.餐飲收益的測算。星級酒店的餐廳的經營方式主要有出租經營和自主經營。出租經營餐廳收益可以根據租約或市場租金求取；自主經營餐廳的收益可根據市場調查獲得同類型餐廳的人均消費水平、上座率等資料，并根據餐廳座位或臺位數量來求取。

　　4.商務與會議室收益的測算。星級酒店商務與會議室一般采取自主經營方式，并按小時時段收取使用費用，不同時間段的收費標準一般不同，這部分用房的收益可根據其不同商務功能廳的面積、收費標準、平均使用率等資料進行測算。

　　5.娛樂與健身用房收益的測算。星級酒店娛樂與健身用房的經營方式主要有出租經營和自主經營。出租經營的收益可以根據租約或市場租金求取；自主經營的收益可根據不同娛樂功能用房的數量、平均消費標準、平均開房率等客觀數據資料來求取。

　　二）星級酒店凈收益的求取

　　星級酒店房地產作為一種能直觀獲得長期收益的經營性不動產，其經營管理水平高低、設施配套程度、酒店的信譽程度等諸多因素形成無形價值，都固化于酒店這一特定房地產之中，隱含在酒店房地產價值之中。如何測算酒店房地產凈收益是酒店房地產的難點之一。運用收益法進行估價時，必須準確界定估價對象的范圍及其內涵，清楚不動產、動產、無形資產給酒店帶來收益的區別。當界定酒店為整體資產并考慮其持續經營的前提下進行估價時，在凈收益的計算中應扣除商業利潤。當界定酒店僅為不動產部分為估價對象進行估價時，在凈收益計算中除了要扣除商業利潤外，還要扣除非不動產部分所帶來的收益。

　　五、餐飲房地產的估價

　　餐飲房地產屬于商業房地產的范疇，其估價特點、價格影響因素、估價方法等與商業房地產基本類似。

　　（一）餐飲房地產及其估價特點

　　1.地段選擇的差異性。

　　2.營業收入的差異性。

　　（二）餐飲房地產估價的技術路線及難點處理

　　同商業房地產、酒店房地產。利用收益法對餐飲房地產估價時，凈收益的測算過程中，需要剝離非房地產帶來的收益，而如何剝離非房地產帶來的收益是餐飲房地產估價的難點。

　　剝離非房地產帶來的收益的方法之一是通過商業利潤進行剝離。商業利潤包括平均商業利潤和超額商業利潤，超額商業利潤是超過平均商業利潤的部分。在測算餐飲房地產的凈收益時，不僅要扣除平均商業利潤，還要扣除超額商業利潤。

　　剝離非房地產帶來的收益的方法之二是利用平均商業利潤直接測算餐飲房地產的客觀收益，不考慮非房地產帶來的收益。