2011年房估師案例分析第一章沖刺內(nèi)容11

　　二）收益法運用可能出現(xiàn)的錯誤（2003指錯題、2004指錯題、2005改錯題、2008指錯題）

　　1.確定年凈收益可能存在的錯誤

　　（1）出租型房地產(chǎn)

　　1）租賃收入應(yīng)包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯誤。如年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率；

　　2）扣除項目及出租經(jīng)營支出項目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項或多項：如押金的利息不應(yīng)計算管理費

　　①出租經(jīng)營支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費用等，即純收益中包含以上各項。否則，存在錯誤。

　　②必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅和租賃費用、租賃稅費等（具體依據(jù)租約決定）。否則，存在錯誤。

　　③年運營費用中不應(yīng)計算土地使用費

　　④保險計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值為基數(shù)計算；

　　⑤年管理費的計算基礎(chǔ)錯誤；確定管理費率缺理由

　　3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯誤。

　　4）不采用實際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯誤。

　　5）沒有考慮出租率（空置率）或入住率或滿客率、租金損失率、使用面積系數(shù)。

　　例如2003年指錯題：一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計算錯，來考慮使用面積系數(shù)；

　　6）計算毛收入時，套用的天數(shù)或面積錯誤。

　　7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。租金內(nèi)涵不清楚，沒有指明是否包括水電費、物業(yè)費等。

　　8）租金標準應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個大約的范圍。

　　9）未考慮未來收益的變化。

　　（2）自營型房地產(chǎn)

　　1）扣除項目一定要全面。

　　①經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費用-銷售稅費-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤

　　②生產(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費用-銷售稅費-管理費用-財務(wù)費用-廠商利潤

　　2）注意收益的客觀性。不能憑公司經(jīng)驗、公司財務(wù)利潤、公司的……（實際成本）

　　3）扣除設(shè)備帶來的收益。

　　4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。

　　5）注意重復計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算）。大堂為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算價格。