2011年房估師案例分析第二章沖刺內容5

　　（三）商務辦公房地產估價的技術路線和難點處理

　　1.商務辦公房地產租金的求取

　　商務辦公房地產的租金一般采用市場法求取。租金的求取應注意以下問題：

　　（1）租約問題。

　　在租期內有租約限制，應根據合同租金來計算凈收益；租期結束后，應根據市場租金利用市場法求取估價對象房地產的凈收益，并根據市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。

　　（2）租金構成的內涵問題。

　　商務辦公房地產的租金往往存在差異，主要表現有：①租金中包含物業管理費；②租金中包含物業管理費和水電費；③租金中不含物業管理費和水電費；④計租面積為建筑面積，含分攤建筑面積；⑤計租面積按套內建筑面積，不含分攤建筑面積。估價時應根據估價對象的租金構成內涵，選擇同一租金構成內涵的實例。

　　（3）租金的支付方式問題。

　　租金支付方式的不同，體現出資金時間價值的差異，必然導致租賃價格的差異。按月、季、年支付、按租約期限一次支付。

　　因此，在運用市場法求取估價對象租金時，應詳細了解交易實例的租金支付方式，并要求統一租金支付方式。

　　（4）地下車庫租金問題。

　　臨時使用的車位租金的測算比較困難，向業主包月出租較容易計算。向訪客提供臨時出租車位較麻煩。一般按如下步驟進行測算：首先，了解不同時段的租金水平；第二，了解同一工作日的高峰時段與非高峰時段車位的利用率差異，確定車位的工作日周轉次數；第三，了解工作日與非工作日車位的利用率差異，確定車位的非工作日周轉次數；最后分別測算工作日與非工作日的車位租金收入，兩者之和即為臨時使用的車位租金收入。

　　2.整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理

　　（1）單純型商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。

　　對其估價主要采用市場法和收益法。由于市場上整幢辦公樓轉讓、轉租的交易實例比較少，難以通過整幢辦公樓轉讓、轉租的交易實例來求取估價對象的價格。但由于單純型商務辦公房地產就是估價對象只有辦公一種功能，每一層的價格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價格差異，因此，可以先評估出一層的價格，再確定層差修正系數，計算出所有樓層的價格。

　　（2）商住型商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。

　　對商住型商務辦公房地產進行估價時，首先要分清不同的功能區及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進行估價，辦公用房可以采用市場法和收益法估價，居住用房主要采用市場法估價。

　　（3）綜合型商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。

　　對綜合商務辦公房地產進行估價時，首先要分清不同的功能區，了解和確定各功能區的其面積大小、經營方式、收益能力等；其次，根據不同功能區的收益性特點、交易實例收集的難易程度而選用不同的估價方法，主要采用市場法和收益法進行估價；最后，將各功能區的價格進行匯總得到整幢綜合型商務辦公房地產的價格。