2011年房估師案例分析第二章沖刺內(nèi)容8

　　六、娛樂房地產(chǎn)的估價(jià)

　　娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，其估價(jià)的個(gè)別性、獨(dú)特性比較強(qiáng)，一般較難把握。

　　（一）娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　由于娛樂房地產(chǎn)估價(jià)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法估價(jià)，娛樂房地產(chǎn)也可以采用市場法和成本法等進(jìn)行估價(jià)。

　　1.收益法。采用收益法進(jìn)行娛樂房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意其收益的測算。娛樂房地產(chǎn)的收益主要來源于主營收益和副營收益，主營收益為門票收入，副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費(fèi)的收入。在具體測算過程中要根據(jù)不同娛樂房地產(chǎn)的功能、經(jīng)營方式、經(jīng)營類型等區(qū)別對待。

　　2.市場法。不同類型的娛樂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租的情況存在較大差異，有的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，有的卻很少發(fā)生，如高爾夫球場。因此，對交易比較頻繁，較易獲得交易實(shí)例的娛樂房地產(chǎn)，可以采用市場法進(jìn)行估價(jià)。另外，在用收益法評估娛樂房地產(chǎn)客觀租金時(shí)，也可采用市場法進(jìn)行租金的估算。

　　3.成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如娛樂房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的娛樂房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用成本法作為輔助估價(jià)方法。

　　（二）娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法進(jìn)行估價(jià)。由于娛樂房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的個(gè)別性和獨(dú)特性，其經(jīng)營收入來源及數(shù)量、收益率等均存在較大的差異，因此，在采用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分不同類型、不同經(jīng)營方式娛樂房地產(chǎn)的收益來源及其收益率水平。

　　七、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　（一）工業(yè)房地產(chǎn)及其的特點(diǎn)

　　1.涉及的行業(yè)多2.非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大3.要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)4.廠房易受腐蝕的影響

　　（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素

　　1.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

　　（1）交通條件。（2）基礎(chǔ)設(shè)施。（3）地理位置。

　　2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　　（1）用地面積與形狀。（2）地質(zhì)和水文條件。（3）房地產(chǎn)用途。在進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的的估價(jià)時(shí)，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。

　　（三）工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　1.成本法。采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較容易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要途徑：一是參考工業(yè)建筑預(yù)算價(jià)格計(jì)算；二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，對跨度、柱距、凈空高度等諸多影響廠房價(jià)格的因素進(jìn)行價(jià)格的增加或減少的修正。

　　2.市場法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更是不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的比較案例，所以一般不具備采用市場法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地區(qū)，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售案例通常較多，可以采用市場法進(jìn)行估價(jià)。

　　3.收益法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出屬于工業(yè)房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法進(jìn)行估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。

　　（四）工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進(jìn)行估價(jià)，再利用成本法估價(jià)時(shí)，往往將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價(jià)，然后再將兩部分的價(jià)格合并處理。土地的估價(jià)通常采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價(jià)評估時(shí)，應(yīng)注意所采用基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣�府近期公布的基�?zhǔn)地價(jià)，對于有土地使用權(quán)年期限制的，應(yīng)考慮對地價(jià)進(jìn)行年限修正。對建筑物估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)定額管理站公布的最新工業(yè)建筑造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來確定估價(jià)對象的工程造價(jià)。