2011年房估師案例分析第一章沖刺內(nèi)容9

　　（四）估價(jià)方法選擇錯(cuò)誤

　　1.選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則

　　（1）有大量可比實(shí)例，選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主；

　　（2）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法；

　　（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法；

　　（4）無(wú)上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時(shí)選用。

　　2.針對(duì)以上原則，容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤有：

　　（1）只使用了一種估價(jià)方法；

　　（2）能用市場(chǎng)比較法的沒有使用；

　　（3）收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；

　　（4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產(chǎn)估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；

　　（5）適宜采用多種估價(jià)方法估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；

　　（6）估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。

　　（五）估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤

　　一）市場(chǎng)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003改錯(cuò)題、2004指錯(cuò)題、2006指錯(cuò)題、2007指錯(cuò)題、2008指錯(cuò)題、、2009指錯(cuò)題）

　　1.選擇的可比實(shí)例描述不清

　　（1）交易日期描述不清：

　　（2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；

　　（3）交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）；

　　（4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修、車庫(kù)、樓層等）；

　　（5）缺少付款方式的說(shuō)明（一次性、分期）；

　　（6）交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。

　　2.選擇可比實(shí)例可比性差

　　（1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；

　　（2）用途不相同；

　　（3）建筑結(jié)構(gòu)不相同；

　　（4）建筑規(guī)模不相當(dāng)；

　　（5）土地等級(jí)不同；

　　（6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；

　　（7）交易類型與估價(jià)目的不相同；

　　（8）可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近（選取的可比實(shí)例一般不能超過(guò)一年）。

　　2005問答題（三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例。由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例