2011年房估師案例分析第一章沖刺內容9

　　（四）估價方法選擇錯誤

　　1.選用估價方法應遵循的原則

　　（1）有大量可比實例，選用市場比較法，并以該法為主；

　　（2）具有預期收益，選擇收益法作為其中一個方法；

　　（3）具有開發或待開發潛力，可以選用假設開發法；

　　（4）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。

　　2.針對以上原則，容易出現的錯誤有：

　　（1）只使用了一種估價方法；

　　（2）能用市場比較法的沒有使用；

　　（3）收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法；

　　（4）具有投資開發或再開發潛力房地產估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法；

　　（5）適宜采用多種估價方法估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價；

　　（6）估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定。

　　（五）估價方法運用錯誤

　　一）市場法運用可能出現的錯誤（2003改錯題、2004指錯題、2006指錯題、2007指錯題、2008指錯題、、2009指錯題）

　　1.選擇的可比實例描述不清

　　（1）交易日期描述不清：

　　（2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等）；

　　（3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規模、幣種、單位）；

　　（4）交易房地產狀況描述不清（現房、期房、結構、裝修、車庫、樓層等）；

　　（5）缺少付款方式的說明（一次性、分期）；

　　（6）交易時可比實例的規模（建筑規模、占地規模）。

　　2.選擇可比實例可比性差

　　（1）不在相同地區或同一供求圈內；

　　（2）用途不相同；

　　（3）建筑結構不相同；

　　（4）建筑規模不相當；

　　（5）土地等級不同；

　　（6）權利性質不相同（主要是土地）；

　　（7）交易類型與估價目的不相同；

　　（8）可比實例交易成交日期與估價時點不接近（選取的可比實例一般不能超過一年）。

　　2005問答題（三）某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例。由于三個交易實例經營規模不同，其中與估價對象房地產經營規模差異較大的交易實例不宜作可比實例