2011年房估師案例分析第一章沖刺內容13

　　三）成本法運用可能出現的錯誤（2003指錯題、2004改錯題、2005指錯題）

　　（1）沒有選擇估價時點的客觀成本；

　　（2）房地產價格構成項目不全面（成本構成項目有7大項：①土地取得費用；②開發成本；③管理費用；④銷售費用；⑤投資利息；⑥銷售稅費；⑦開發利潤。要注意：不同類型的房地產成本構成，如商品房價格構成、農地征用價格構成、拆遷房屋價格構成、劃撥土地使用權價格構成、出讓土地使用權價格構成等）；

　　（3）銷售稅費的計算基數和稅率的采用可能出現錯誤（銷售稅費的依據是銷售收入而不是成本，各稅種計稅方式必須明確，稅費通常為“兩稅一費”，不包括所得稅和土地增值稅等）；成本法中未考慮相關銷售費用。

　　（4）投資利息計算錯誤，主要包括：①計息項目有4項，即土地取得費用、開發成本和管理費用和銷售費用，不能缺項也不能多項，否則就存在錯誤（如銷售稅費計算利息）；②計息期確定錯誤；③利率確定錯誤。

　　（5）開發利潤計算錯誤，主要包括：①利潤率缺乏依據；②利潤率與利潤計算基數不對應（正確的對應關系是：

　　“直接成本利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本+開發成本”

　　“投資利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本十開發成本+管理費用+銷售費用”

　　“成本利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息”

　　“銷售利潤率”對應的計算基數為“開發完成后的房地產價值”）；

　　（6）如果地價采用“基準地價系數修正法”時，基準地價公布之日與估價時點有“時差”，而未進行“時差”對價格影響的修正；基準地價修正法中，年期修正方法（公式）錯；基準地價修正法中，已經過年限錯計算錯誤；

　　（7）重置價格公布之日與估價時點有時差，而未進行“時差”對價格影響的修正；

　　（8）建筑物折舊的計算公式、折舊年限計算錯誤、未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響；

　　（9）計算建筑物折舊時未考慮經濟折舊和功能折舊或計算存在錯誤；

　　（10）分宗轉讓土地要考慮可轉讓土地面積的比例；

　　（11）對有償出讓土地使用權轉讓價格的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年期修正；

　　（12）若市場狀況不穩定，未對市場狀況對價格影響進行修正；

　　（13）殘值率與《房地產估價規范》中的規定不一致（正確的是：①鋼筋混凝土結構為0；②磚混結構一等為2%；③磚混結構二等為2%；④磚木結構一等為6%；⑤磚木結構二等為4%；⑥磚木結構三等為3%；⑦簡易結構為0）；

　　（14）成新率的確定缺少依據或《房地產估價規范》不一致或計算錯誤（正確的是：①完好房為八、九、十成新；②基本完好房為六、七成新；③一般損壞房為四、五成新；④嚴重損壞房及危險房為一、二、三成新）；

　　（15）建筑物折舊年限要以經濟壽命為準，否則就是錯誤；

　　（16）純計算錯誤。