2011年房估師案例分析第一章沖刺內(nèi)容13

　　三）成本法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003指錯(cuò)題、2004改錯(cuò)題、2005指錯(cuò)題）

　　（1）沒有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本；

　　（2）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目不全面（成本構(gòu)成項(xiàng)目有7大項(xiàng)：①土地取得費(fèi)用；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④銷售費(fèi)用；⑤投資利息；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房價(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征用價(jià)格構(gòu)成、拆遷房屋價(jià)格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成等）；

　　（3）銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計(jì)稅方式必須明確，稅費(fèi)通常為“兩稅一費(fèi)”，不包括所得稅和土地增值稅等）；成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用。

　　（4）投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：①計(jì)息項(xiàng)目有4項(xiàng)，即土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本和管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不能缺項(xiàng)也不能多項(xiàng)，否則就存在錯(cuò)誤（如銷售稅費(fèi)計(jì)算利息）；②計(jì)息期確定錯(cuò)誤；③利率確定錯(cuò)誤。

　　（5）開發(fā)利潤計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：①利潤率缺乏依據(jù)；②利潤率與利潤計(jì)算基數(shù)不對應(yīng)（正確的對應(yīng)關(guān)系是：

　　“直接成本利潤率”對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本”

　　“投資利潤率”對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用”

　　“成本利潤率”對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息”

　　“銷售利潤率”對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值”）；

　　（6）如果地價(jià)采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有“時(shí)差”，而未進(jìn)行“時(shí)差”對價(jià)格影響的修正；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，年期修正方法（公式）錯(cuò)；基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過年限錯(cuò)計(jì)算錯(cuò)誤；

　　（7）重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行“時(shí)差”對價(jià)格影響的修正；

　　（8）建筑物折舊的計(jì)算公式、折舊年限計(jì)算錯(cuò)誤、未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價(jià)值的影響；

　　（9）計(jì)算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯(cuò)誤；

　　（10）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例；

　　（11）對有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估，當(dāng)估價(jià)對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒有對結(jié)果進(jìn)行年期修正；

　　（12）若市場狀況不穩(wěn)定，未對市場狀況對價(jià)格影響進(jìn)行修正；

　　（13）殘值率與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定不一致（正確的是：①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；②磚混結(jié)構(gòu)一等為2%；③磚混結(jié)構(gòu)二等為2%；④磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；⑤磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；⑥磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；⑦簡易結(jié)構(gòu)為0）；

　　（14）成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》不一致或計(jì)算錯(cuò)誤（正確的是：①完好房為八、九、十成新；②基本完好房為六、七成新；③一般損壞房為四、五成新；④嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房為一、二、三成新）；

　　（15）建筑物折舊年限要以經(jīng)濟(jì)壽命為準(zhǔn)，否則就是錯(cuò)誤；

　　（16）純計(jì)算錯(cuò)誤。