2011年房估師案例分析第二章沖刺內容4

　　三、商務辦公房地產估價

　　（一）商務辦公房地產及其特點

　　1）所處區位好，規模大

　　2）多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善。

　　3）出租經營為主，多由專業物業管理企業管理。

　　（二）影響商務辦公房地產價格的因素

　　1.影響商務辦公房地產價格的區位狀況

　　（1）集聚程度。（2）交通條件。（3）周邊環境。

　　2.影響商務辦公房地產價格的實物狀況

　　（1）外觀形象。（2）內部裝修。（3）設備與設施。（4）智能化程度。（5）物業管理水平。（6）租戶類型。（7）樓層。

　　（三）商務辦公房地產估價的常用方法

　　商務辦公房地產估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。

　　1.收益法。

　　商務辦公房地產的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商務辦公房地產的價值正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商務辦公房地產估價最為常用的方法之一。主要計算凈收益和收益率。收益率注意區分不同類型、不同檔次。

　　2.市場法。

　　商務辦公房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型寫字間更是如此，因此較易獲得交易實例，所以在對商務辦公房地產進行估價時，市場法也是常用方法之一。主要用來計算房地產價格和租金。

　　3.成本法。

　　在有些估價業務中，例如商務辦公房地產的抵押估價，或是對將要轉變用途的房地產進行估價時，也會用成本法作為輔助。