2011年房估師案例分析第一章沖刺內容8

　　（三）估價技術報告可能存在的錯誤

　　“估價技術報告”應包括以下7項內容：

　　1.實物狀況分析或個別因素分析

　　注意因素分析與估價對象相吻合，如：

　　（1）商業：要具體分析用途、用地面積、臨街狀況、建筑品質及內部格局、樓層、凈高、建筑面積、裝修、無形價值等內容。

　　（2）住宅：要具體分析房屋結構、建筑面積、設施設備、質量、裝修、朝向、樓層等內容。

　　（3）工業：要具體分析用途、用地面積、建筑物結構、建筑面積、設施設備等內容。

　　（4）寫字樓：要具體分析用地面積、外觀形象、內部裝修、設施設備、智能化程度、物業服務水平、組戶類型、樓層、建筑面積、可出租面積等內容。

　　2.區位狀況分析或區域因素分析

　　注意分析因素與估價對象相吻合，如：

　　（1）商業：要具體分析繁華程度、交通條件、臨街情況等內容；

　　（2）住宅：要具體分析交通條件、生活服務設施、公用配套設施、環境狀況等內容；

　　（3）工業：要具體分析區域、地理位置、交通、基礎設施等內容。

　　（4）寫字樓：集聚程度、交通條件、臨街狀況、周邊環境。

　　3.市場背景分析

　　市場背景分析需要有詳細的分析過程，包括過去、現在和可預見的未來的市場狀況分析，從深層次揭示影響類似房地產價格的主要因素。市場背景分析過于簡單也可視為一項錯誤。如，寫字樓使用住宅的市場背景。

　　4.最高最佳使用分析

　　最高最佳使用分析應說明房地產現狀和規劃要求、估價用途的確定。

　　5.估價方法的選用

　　“估價方法的選用”要詳細闡述估價技術思路、選用估價方法的理由、以及這些估價方法的定義。其可能存在的錯誤在后面的“估價方法選用錯誤”詳細闡述。

　　6.估價測算過程

　　“估價測算過程”要詳細說明估價方法的測算過程、參數選取等內容。其可能存在的錯誤在后面的“估價方法運用錯誤”詳細闡述。

　　7.估價結果的確定

　　“估價結果的確定”要詳細說明估價結果及其確定的理由。其可能出現的錯誤主要表現在：

　　（1）確定估價結果的理由不充分。兩個結果，如何得到最后結果，沒有說明，如權重差別大沒有說明原因。估價結果需要有理由來支持（如：估價原則、估價人員周密計算、根據本類房地產市場情況、專家意見、估價人員經驗等來確定估價結果）。如：“根據上述計算，確定估價結果為XX萬元”，而確定的“估價結果”又與計算結果不一致的情形屬于“確定估價結果的理由不充分”。

　　（2）最終結果應說明總價和單價，并要有大寫金額，如用外幣應說明估價時點的人民幣市場匯率中間價，并注明折合的人民幣價格。否則，視為錯誤。