2011年房估師考試案例分析輔導(dǎo)精講1

    針對不同的估價目的進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價方法。

    土地使用權(quán)出讓價格評估

    1、法律依據(jù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。

    2、出讓方式及價格管理。采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議方式出讓。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對應(yīng)的正常成本價格。

    3、國有土地使用權(quán)出讓評估的特點(diǎn)：

    ①土地出讓拍賣底價評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時機(jī)、底價都由土地供應(yīng)方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣；與強(qiáng)制拍賣則不同，強(qiáng)制拍賣底價評估時要考慮其短期強(qiáng)制處分標(biāo)的物時造成的價值折減，而土地出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

    ②估價時點(diǎn)一般為估價作業(yè)日期以后某一時點(diǎn)。拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時，其拍賣底價估價時點(diǎn)為宗地拍賣出讓日；招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)時，其招標(biāo)底價估價時點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日；協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時，其協(xié)議底價估價時點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價時點(diǎn)，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。

    ③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法。國有土地使用權(quán)出讓價格評估為政策性估價范圍。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點(diǎn)選取市場比較法、假設(shè)開發(fā)法兩種評估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

    ④搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性。注意所選取的可比實(shí)例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。

    4、成本法在國有土地使用權(quán)出讓價格評估上的應(yīng)用。

    《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括：①征地（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)）和房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)）；②土地使用權(quán)出讓金或者地價款；③有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。