2011年房估師考試經營與管理經典習題39

    57.潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入和購買方式。（　　）

    「答案」錯誤

    「解析」潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入和途徑。

    58.對于投資者認為經濟可行的房地產投資項目，其投資的財務內部收益率肯定要大于基準收益率。（　�。�

    「答案」正確

    59.開發商成本利潤率等于開發投資項目的總開發價值減去總開發成本的差額與總開發價值之比（　�。�。

    「答案」錯誤

    「解析」開發商成本利潤率等于開發投資項目的總開發價值減去總開發成本的差額與總開發成本之比。

    60.“三項預測值”分析方法是單因素敏感性分析方法中的一種。（　�。�

    「答案」錯誤

    「答案」

    61.多因素敏感性分析一般要假定同時變動的幾個因素都是相互關聯的，且各因素發生變化的概率相同。（　�。�

    「答案」錯誤

    62.項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。（　�。�

    「答案」正確

    63.雖然個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發商沒有直接關系，但由于開發項目預售或銷售的情況，無論是期房還是現房，金融機構發放的個人住房抵押貸款的風險不只來自于申請貸款的購房者，也可能來自于開發商。（　�。�

    「答案」正確

    「答案」

    64.過高的物業租金，不一定會導致業主利益的損失；而過低的物業租金，則一定會導致業主利益的損失。（　�。�

    「答案」錯誤

    「解析」過高或過低的租金都有可能導致業主利益的損失，因為若某宗待出租物業確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業的空置率會上升；而低于市場租金水平的租金，雖然可能使出租率達到100%，但可獲得的總租金收入并不一定理想。

    65.物業可以獲取的最大租金收入稱為有效毛租金收入。（　�。�

    「答案」錯誤

    「解析」物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入，它等于物業內部全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。

    21.甲寫字樓購買價格為300萬元，年凈經營收入為60萬元，年還本付息額為20萬元；乙寫字樓購買價格為600萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為40萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現金回報率的關系為（　�。�。

    A.甲>乙

    B.甲<乙

    C.甲=乙

    D.無法判斷

    「答案」A

    22.財務內部收益率是指項目在整個（　　）內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。

    A.開發期

    B.靜態投資回收期

    C.項目經營期

    D.計算期

    「答案」D

    「解析」計算期是指項目的開發或經營周期，“開發期”或“經營期”均不全面。而靜態投資回收期是當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。