2011年房估師考試經(jīng)營與管理經(jīng)典習題39

    57.潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入和購買方式。（　　）

    「答案」錯誤

    「解析」?jié)撛谫徺I者一般具有三個特點：興趣、收入和途徑。

    58.對于投資者認為經(jīng)濟可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于基準收益率。（　　）

    「答案」正確

    59.開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目的總開發(fā)價值減去總開發(fā)成本的差額與總開發(fā)價值之比（　　）。

    「答案」錯誤

    「解析」開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目的總開發(fā)價值減去總開發(fā)成本的差額與總開發(fā)成本之比。

    60.“三項預(yù)測值”分析方法是單因素敏感性分析方法中的一種。（　　）

    「答案」錯誤

    「答案」

    61.多因素敏感性分析一般要假定同時變動的幾個因素都是相互關(guān)聯(lián)的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。（　　）

    「答案」錯誤

    62.項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。（　　）

    「答案」正確

    63.雖然個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，但由于開發(fā)項目預(yù)售或銷售的情況，無論是期房還是現(xiàn)房，金融機構(gòu)發(fā)放的個人住房抵押貸款的風險不只來自于申請貸款的購房者，也可能來自于開發(fā)商。（　　）

    「答案」正確

    「答案」

    64.過高的物業(yè)租金，不一定會導(dǎo)致業(yè)主利益的損失；而過低的物業(yè)租金，則一定會導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。（　　）

    「答案」錯誤

    「解析」過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因為若某宗待出租物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升；而低于市場租金水平的租金，雖然可能使出租率達到100%，但可獲得的總租金收入并不一定理想。

    65.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛租金收入。（　　）

    「答案」錯誤

    「解析」物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入，它等于物業(yè)內(nèi)部全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。

    21.甲寫字樓購買價格為300萬元，年凈經(jīng)營收入為60萬元，年還本付息額為20萬元；乙寫字樓購買價格為600萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為40萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報率的關(guān)系為（　　）。

    A.甲>乙

    B.甲<乙

    C.甲=乙

    D.無法判斷

    「答案」A

    22.財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個（　　）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。

    A.開發(fā)期

    B.靜態(tài)投資回收期

    C.項目經(jīng)營期

    D.計算期

    「答案」D

    「解析」計算期是指項目的開發(fā)或經(jīng)營周期，“開發(fā)期”或“經(jīng)營期”均不全面。而靜態(tài)投資回收期是當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。