2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義186

    ㈢ 其他配套進度計劃

    除了工程進度計劃外，還有其他與之相關的進度計劃，例如，材料供應計劃、設備周轉計劃、臨時工程計劃等。這些進度計劃的實施情況影響著整個工程的進度。

    ⑴ 材料供應計劃。根據(jù)工程進度計劃，確定材料、設備的數(shù)量和供貨時間，以及各類物資的供貨程序，制訂供應計劃。

    ⑵ 設備周轉計劃。根據(jù)工程進度的需要制訂設備周轉計劃，包括模板周轉，起重機械、土方工程機械的使用等。

    ⑶ 臨時工程計劃。臨時工程包括：工地臨時居住房屋、現(xiàn)場供電、給排水等。在制訂了工程進度計劃后亦應制訂相應的臨時工程計劃。

    ㈣ 進度控制中應關注的因素

    影響工程進度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：

    ⑴ 材料、設備的供應情況。包括各項設備是否完成，計劃運到日期；各種材料的供貨廠商是否落實、何時交貨、檢驗及驗收辦法等。

    ⑵ 設計變更。設計的修改往往會增加工作量，延緩工程進度。

    ⑶ 勞動力的安排情況。工人過少會完不成進度計劃中規(guī)定的任務，而工人過多則會由于現(xiàn)場工作面不夠而造成窩工，因而也完不成任務。所以要適當安排工人。

    ⑷ 氣象條件。應時刻注意氣象條件，天氣不好（如下雨、下雪），則安排室內(nèi)施工（如裝修），天氣晴朗時，加快室外施工進度。

    三、成本控制

    工程成本控制是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤來自于租售收入和總開發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開發(fā)成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開發(fā)商利潤。

    ㈠ 成本控制的主要工作內(nèi)容

    除項目投資決策、設計和工程發(fā)包階段的成本控制外，項目施

    工階段的工程成本控制主要包括如下幾個方面的工作：

    ⑴ 編制成本計劃，確定成本控制的目標。工程成本費用是隨著工程進度逐期發(fā)生的，根據(jù)工程進度計劃可以編制成本計劃。為了便于管理，成本計劃可分解為五個方面：①材料設備成本計劃；

    ②施工機械費用計劃；

    ③人工費成本計劃；

    ④臨時工程成本計劃；

    ⑤管理費成本計劃。根據(jù)上述成本計劃的總和，即能得出成本控制總計劃。在工程施工中，應嚴格按照成本計劃實施。對于計劃外的

    一切開支，應嚴格控制。如果某部分項目有突破成本計劃的可能，應及時提出警告，并及時采取措施控制該項成本。

    ⑵ 審查施工組織設計和施工方案。施工組織設計和施工方案對工程成本支出影響很大。科學合理的施工組織設計和施工方案，能有效地降低工程建設成本。

    ⑶ 控制工程款的動態(tài)結算。建筑安裝工程項目工程款的支付方式，包括按月結算、竣工后一次結算、分段結算和其他雙方約定

    的結算方式等。工程款結算方式的不同，對開發(fā)商工程成本支出數(shù)額也有較大影響。從開發(fā)商的角度來說，工程款的支付越向后拖越

    有利，但承包商也有可能因為自身墊資或融資能力有限而影響工程質量和進度。

    ⑷ 控制工程變更。在開發(fā)項目的實施過程中，由于多方面情況的變更 （如客戶對戶型布置提出了與原設計方案不同的要求），經(jīng)

    常出現(xiàn)工程量變化、施工進度變化，以及開發(fā)商與承包商在執(zhí)行合同中的爭執(zhí)等問題。工程變更所引起的工程量的變化和承包商的索

    賠等，都有可能使項目建設成本支出超出原來的預算成本。因此，要盡可能減少和控制工程變更的數(shù)量。

    ㈡ 控制工程成本的做法和手段

    ⑴ 強化"成本"意識，加強全面管理。成本控制涉及項目建設中各部門甚至每一個工作人員，強化"成本"意識，協(xié)調各部門

    共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。計劃部門應事先聽取現(xiàn)場管理人員的建議，制訂切實可行的成本計劃。在成本計劃實施中，應時刻注意施工管理人員的反饋，以便在需要時進行修改或調整。

    ⑵ 確定成本控制的對象。工程成本中有些費用所占比例大，是主要費用，有些所占比例小，是次要費用。有些費用是變動費用，

    有的則是固定費用。在制訂成本控制計劃之前，要詳細分析成本組成，分清主要費用與次要費用、變動費用與固定費用。成本控制的

    主要對象是主要費用中的變動費用。當然，工程成本中的主要費用與次要費用、固定費用與變動費用都是相對而言的，其劃分標準視工程規(guī)模和項目性質而定。