2011年房估師考試經營與管理經典習題38

    16.某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金7萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（　　）元。

    A.544.10

    B.709.99

    C.6300.00

    D.709.38

    「答案」B

    17.某物業的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為（　　）。

    A.6.25%

    B.10%

    C.16.67%

    D.16%

    「答案」B

    「解析」（15-7-3）÷（80-30）=10%.稅前現金回報率等于凈經營收入扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資。

    18.已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應繳納兩稅一費的總額為（　　）萬元。

    A.55.0

    B.38.5

    C.105.0

    D.23.6

    「答案」B

    「解析」700×5%×（1+7%+3%）=38.5（萬元）。城市維護建設稅和教育費附加是以營業稅為基數的。

    19.若某房地產投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產投資的實際收益率為（　　）。

    A.9.26%

    B.10.09%

    C.11.11%

    D.12%

    「答案」C

    20.某開發商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發商第一年的還本收益為（　　）。

    A.3.41萬元

    B.4.05萬元

    C.4.59萬元

    D.12.59萬元

    「答案」A

    51.投資是指經濟實體以獲利未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣或實物，經營某項事業的經濟行為。（　　）

    「答案」正確

    52.從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的系統風險完全抵消。（　　）

    「答案」錯誤

    「解析」投資風險有個別風險和系統風險兩種。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別風險因素減少，但系統風險仍然存在。

    53.房地產投資是許多人夢寐以求的。房地產投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，所以相對來講房地產是最理想的投資工具之一。（　　）

    「答案」錯誤

    「解析」準確地說，只有房地產直接投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性。

    54.在進行風險分析時，期望收益的標準方差值越大，表明該項目風險越大。（　　）

    「答案」正確

    55.房地產投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區的物業整體升值潛力密切相關。（　　）

    「答案」正確

    56.房地產投資適應性的特點的前提是必須符合房地產合法使用和合法處置的要求，也即追求房地產投資效益最大化必須滿足其合法性前提。（　　）

    「答案」正確