2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理經(jīng)典習(xí)題38

    16.某家庭以30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金7萬(wàn)元，則從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少（　　）元。

    A.544.10

    B.709.99

    C.6300.00

    D.709.38

    「答案」B

    17.某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為80萬(wàn)元，其中30萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為15萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為7萬(wàn)元，年還本付息額為3萬(wàn)元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（　　）。

    A.6.25%

    B.10%

    C.16.67%

    D.16%

    「答案」B

    「解析」（15-7-3）÷（80-30）=10%.稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

    18.已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷(xiāo)售收入為700萬(wàn)元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（　　）萬(wàn)元。

    A.55.0

    B.38.5

    C.105.0

    D.23.6

    「答案」B

    「解析」700×5%×（1+7%+3%）=38.5（萬(wàn)元）。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是以營(yíng)業(yè)稅為基數(shù)的。

    19.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為20%，年租金增長(zhǎng)率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為（　　）。

    A.9.26%

    B.10.09%

    C.11.11%

    D.12%

    「答案」C

    20.某開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬(wàn)元的貸款，則該開(kāi)發(fā)商第一年的還本收益為（　　）。

    A.3.41萬(wàn)元

    B.4.05萬(wàn)元

    C.4.59萬(wàn)元

    D.12.59萬(wàn)元

    「答案」A

    51.投資是指經(jīng)濟(jì)實(shí)體以獲利未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨铮��?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。（　　）

    「答案」正確

    52.從理論上說(shuō)，通過(guò)投資組合可將投資者所面對(duì)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。（　　）

    「答案」錯(cuò)誤

    「解析」投資風(fēng)險(xiǎn)有個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩種。通過(guò)投資組合理論的原則，雖然可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

    53.房地產(chǎn)投資是許多人夢(mèng)寐以求的。房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，所以相對(duì)來(lái)講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。（　　）

    「答案」錯(cuò)誤

    「解析」準(zhǔn)確地說(shuō)，只有房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性。

    54.在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)方差值越大，表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。（　　）

    「答案」正確

    55.房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。（　　）

    「答案」正確

    56.房地產(chǎn)投資適應(yīng)性的特點(diǎn)的前提是必須符合房地產(chǎn)合法使用和合法處置的要求，也即追求房地產(chǎn)投資效益最大化必須滿足其合法性前提。（　　）

    「答案」正確