2011年房估師考試案例與分析命題試卷一（1）

    一、問答題（共3題，每題10分，請將答案寫在答題紙對應的題號下）

    （一）某正常生產的工廠位于某城市市區，距市中心直線距離約15 km.土地面積7 672 m2：自用生產車間建筑面積3 300 m2；辦公樓建筑面積1 050 m2；臨街商業用房建筑面積580 m2，已出租。商業用房的用地已于2010年辦理了土地使用權出讓手續，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權證。現規劃部門已將該區域規劃為居住區，某房地產開發商有意投資該宗土地，請房地產估價機構預測開發效益。

    請問：房地產估價機構應搜集哪些資料？

    （二）某城區缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區中一個有沿街二層標準工業廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現政府將該區段規劃改造成辦公商務區，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業咨詢。

    根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發中心可能提出哪些評估要求？對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答？

    （三）某集團公司擬以其房地產向銀行抵押貸款，該單位土地是行政劃撥的，你認為應采用什么估價技術路線？對該房地產抵押價值評估時應注意哪些事項？